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要說豪宅哪里多，在廣州必須提到海珠。

上半年，海珠網(wǎng)簽套均總價(jià)1584萬，均價(jià)98147元/平，雙雙超過了天河，豪宅化趨勢(shì)日益明顯。

(資料圖)

看上半年的成交TOP10排行，海珠的越秀·琶洲南TOD穩(wěn)居榜首，成為廣州上半年唯一一個(gè)業(yè)績(jī)超百億的項(xiàng)目。其超113億的成交額，是第二名的接近兩倍。

不過，海珠雖然豪宅成績(jī)好，但在市場(chǎng)上比天河世界大觀、荔灣白鵝潭、番禺萬博等區(qū)域，還是少了一點(diǎn)熱度。

究其原因，海珠在土拍方面稍遜一籌。

眼瞧近期土地出讓火熱，海珠出招了，掛出上壓箱靚地上涌果樹公園北側(cè)地塊，誠(chéng)意十足。

天賦地段，相當(dāng)能打

先看地段。

上涌果樹公園北側(cè)地塊的位置，位于海珠腹地核心，臨近中大布匹市場(chǎng)、客村、海珠區(qū)府等老牌商圈，受琶洲輻射，算是比較能打。

而且它是少有的，在配備豐富商業(yè)及便捷的交通資源的同時(shí)，兼?zhèn)漤敿?jí)生態(tài)環(huán)境資源的板塊。

商業(yè)上，北側(cè)700多米處有合生廣場(chǎng)、萬達(dá)廣場(chǎng)等大牌商業(yè)MALL，日常逛街購(gòu)物選擇非常豐富。

交通上，東側(cè)是廣州大道南，旁邊還有在建中的11號(hào)線上涌公園站和逸景路站，自駕及地鐵出行都比較方便。

圖片來源： 合富研究院

生態(tài)上，南側(cè)是上涌果樹公園，周邊還有海珠湖生態(tài)濕地公園等，一眼望去，便能看到大片綠景。

而且一路之隔還有海珠區(qū)人民政府、海珠區(qū)紀(jì)檢委、海珠區(qū)財(cái)政局海珠婦聯(lián)、財(cái)政局。

可見，地塊落地后，周邊公務(wù)員、布匹市場(chǎng)的老板們、琶洲高級(jí)“打工人”，以及來自天河、越秀等區(qū)域的換房客，都會(huì)是潛在客戶，購(gòu)買力不弱。

地塊自身，亮點(diǎn)多多

再來看看地塊自身，也是亮點(diǎn)頗多。

其一，體量頗大，總占地面積約17.7萬㎡，總建筑面積約63.5萬㎡。

圖片來源：廣州資源公共交易中心

除了居住用地外，該地塊還有一塊中小學(xué)用地、一塊服務(wù)設(shè)施用地以及三塊商業(yè)用地組成，業(yè)態(tài)豐富，賦予了更高的價(jià)值。

地塊控規(guī)圖

其二，起拍總價(jià)高，超過111億。

這一拿地成本，是世界大觀地塊的1.6倍，同時(shí)也超過2021年的赤沙車輛段TOD地塊。

在廣州宅地土拍歷史上，能排到總價(jià)TOP5，是海珠區(qū)總價(jià)最貴的地塊。

若最終搶到封頂價(jià)，以溢價(jià)15%計(jì)算，樓面價(jià)去到3.5萬/平。剔除配建后，樓面價(jià)或要去到5萬+/平。

其三，容積率低，最高才3.0。

低密住宅向來更珍貴，珠江新城平均容積率5.0-7.0。

查看海珠的在售盤，就會(huì)發(fā)現(xiàn)：容積率<3.0的盤，均價(jià)至少是8萬起步的豪宅。

因此，該地塊有可能開發(fā)類似湖光悅色，15-17層高的洋房小區(qū)，大概率會(huì)是中高端豪宅。

圖片來源：合富研究院

其四，或引入中大附名校。

地塊規(guī)劃了15年教育資源，包含了一個(gè)托兒所、一個(gè)12班幼兒園、一個(gè)18班小學(xué)和一個(gè)72班完全中學(xué)。

在家門口能從幼兒園讀到高中，這種“頂級(jí)”的教育待遇，全海珠區(qū)也沒有幾個(gè)。

更有小道消息稱，這可能引入中大附中系名校。

2020年，規(guī)劃和自然資源局官網(wǎng)上公示了中山大學(xué)附屬國(guó)際創(chuàng)新谷示范中學(xué)的選址意見書，學(xué)校選址于新滘西路北側(cè)、廣州大道南西側(cè)、上涌果樹公園對(duì)面。

位置正是上涌果樹公園北側(cè)地塊。

這所學(xué)校的目標(biāo)極高，在相應(yīng)的報(bào)告里，曾提到，力爭(zhēng)5-10年的時(shí)間，要建成廣州市綜合排名前5的學(xué)校。

優(yōu)質(zhì)教育資源加持，將進(jìn)一步拉升地塊整體溢價(jià)能力及去貨速度。

綜合來說，在主城區(qū)，能夠兼顧區(qū)位、配套、交通、生態(tài)的大體量地塊，屈指可數(shù)，極具稀缺性。

不過，地塊體量大，總價(jià)不低，對(duì)開發(fā)商的開發(fā)要求會(huì)相對(duì)高。

根據(jù)線報(bào)，保利、越秀、中建等國(guó)央企，都對(duì)這塊地表達(dá)了極強(qiáng)的興趣，看來又要上演一場(chǎng)龍爭(zhēng)虎斗。

未來，海珠或者再多一個(gè)保利“天”字系，越秀“和樾”系產(chǎn)品。

競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手少，可能是下個(gè)10萬+項(xiàng)目

更重要是，海珠的市場(chǎng)環(huán)境非常適合大搞改善盤：

首先，從市場(chǎng)角度看，近年海珠區(qū)豪宅化趨勢(shì)明顯，市場(chǎng)對(duì)“優(yōu)勢(shì)產(chǎn)品”的承接力充足。

海珠區(qū)“千萬級(jí)以上”物業(yè)成交比例由2021年的28%上升至67%。

這些項(xiàng)目的主力戶型基本在120㎡以上，在售均價(jià)多數(shù)超10萬元/㎡。

圖片來源：合富研究院（2023年數(shù)據(jù)為上半年）

其次，目前海珠的在售貨量不多，地塊周邊的一手在售項(xiàng)目基本處于尾貨階段，保利四季和頌余貨不足200套，同樣帶湖景資源的保利湖光悅色余貨僅80套。

而全新盤琶洲·樾，也就是越秀新港東項(xiàng)目， 首推建面約261㎡的五房戶型，起步成本就要近3000萬。

不僅貴，還貨少。其全盤總量才135套，如沒意外，地塊未開盤就能售罄。

最后，周邊二手房樓齡普遍較為老舊，置 換需求比較強(qiáng)。

次新電梯房逸景翠園，掛牌價(jià)5-7萬元/㎡，其它大部分房源已經(jīng)超20年。

截圖來源：貝殼

要知道，周邊近15年以來只有一個(gè)新盤上市，堆積了很大一批改善置換客群，想來 上涌果樹公園北側(cè)地塊會(huì)是大家關(guān)注的“重點(diǎn)選手”。

從產(chǎn)品開發(fā)角度看，地塊擁有優(yōu)越的板塊資源價(jià)值 及自身?xiàng)l件，有機(jī)會(huì)成為今年的下一宗搖號(hào)地，估計(jì)很大概率會(huì)沖擊10萬+/㎡。

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