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北京章哥，房地產(chǎn)從業(yè)20年，通曉業(yè)內(nèi)門道，我不做所謂的“專家”，只用二十年實戰(zhàn)經(jīng)驗幫大家答疑解惑。

一

(相關資料圖)

Q:

為什么您不發(fā)石景山的房子，也沒有推薦過，真的是因為不適合投資嗎？我昨天看了這個**老師的視頻，他也說石景山的不能買，嚴重跑輸大盤，主要就是因為首鋼搬走了就沒有核心了。但我就在五棵松上班啊，買在石景山是最方便的，所以想問問您的真正看法。

A：

1、這大V說的挺有意思的，一看就是剛到北京沒兩年，我都懷疑他去過石景山嗎？至少他肯定沒見過首鋼當年的輝煌，也不理解老工業(yè)區(qū)的堅實底蘊。這種視頻少看吧，不是說他不是北京人，而是他畢竟年輕，沒經(jīng)歷過那個年代。我也不敢說對石景山熟悉，但從30多年前就常來，見識過盛況。同學朋友同事也凈是首鋼子弟，也和首鋼地產(chǎn)談過合作，多少有些了解。

2、簡單說吧，之所以發(fā)石景山的少，主要是問的人少，不是太熱門，但如果說什么嚴重跑輸大盤就扯淡了。最簡單的比較一下吧，朝陽和石景山相比，肯定是朝陽感覺更強吧？尤其是東邊挨著副中心，而石景山西邊挨著門頭溝，連鄰居都感覺不如。

可是看看現(xiàn)實吧，以西五環(huán)外蘋果園、楊莊古城一帶的老破小價格為標準，都是5萬多對吧。那沿著長安街一直向東看到東五環(huán)外，朝陽的定福莊常營管莊等地，看看價格是多少？也是5萬多。那說明什么？說明石景山只是表面上不張揚，但是底蘊深厚，一點兒都不比東邊弱。

所以甭聽蝲蝲蛄叫喚，種地只看收成不看吆喝。石景山之所以不太熱門主要是面積小常住人口少，所以顯的低調(diào)而已。老工業(yè)區(qū)在首鋼搬走后確實沒占什么便宜，但是也沒吃虧啊。而且騰籠換鳥不是壞事兒，有了可開發(fā)的土地才叫潛力呢，都蓋完了也就沒什么想象空間了。

3、簡單就是這情況吧，該買就買，沒必要糾結(jié)這些。借用《神鞭》的一句話吧“辮子沒了神還在”，那石景山就是“首鋼搬走了，底蘊尚存”。

僅供參考。

二

Q:

前門前小區(qū)能跑贏大盤嗎？優(yōu)勢和劣勢哪個更大？

A：

1、前門前跑贏大盤，那就是賭一把了唄，試試吧，真要是政策配合的話也有可能。不過一般不建議這會兒去炒學區(qū)房，贏了得到應該得到的，輸了那就輸了唄。之前不是說要給女兒買房的嗎？商量一下吧，都同意了再下注，免得落埋怨。

2、優(yōu)勢就是房齡新，小區(qū)品質(zhì)也還不錯，在地段兒內(nèi)算宜居的。劣勢就是有學區(qū)溢價，差不多也在30%左右，然后學區(qū)質(zhì)量普通，過了高峰期未必還受追捧。簡單說就是地段價值不算太高，如果剔除溢價部分的話，那這十多年來是輸了大盤的。只不過是2013年后學區(qū)房出現(xiàn)，加上溢價部分才沒輸，但也沒贏。不過對應的就是居住的性價比下降，租金收益率也隨之下降。

3、談不上優(yōu)劣勢哪個更大，看自己注重什么了。準備賭一把學區(qū)房就試試，圖個穩(wěn)妥和居住性價比就沒必要?？紤]好吧，趕上了風口豬都能飛起來，但退潮之后有可能就知道誰在裸泳了。按照其他國家地區(qū)和城市，以及北京其他功能性房產(chǎn)的先例，風口之后都是好資源才支撐大呢。

所以如果這種時期投資學區(qū)房，常規(guī)建議是買離牛校最近的，因為“就近入學”是基礎原則。另外就是買總價高宜居的，總之就是好東西才什么時候都稀缺呢。

僅供參考。

三

Q:

我在航天城附近上班，家里另一位是偏自由職業(yè)對地點沒啥要求。目前預算1000萬左右，想考慮上班方便配套齊全點的兩居或小三居自住為主。同步考慮保值，學區(qū)的話三五年內(nèi)用不到，準備到時候再看。目前看了冷泉那一片的保利西山林語、北辰香麓；西北旺的春夏秋冬，還有中海的楓漣山莊；還看了下軟件園里面的西山公館和的東馨園東旭園；也看了下離航天城更近的永豐片區(qū)百旺府和永豐北邊的新房。

整體是這么個感覺，冷泉那邊感覺以后也就那樣，沒啥地域可以供進一步發(fā)展了，養(yǎng)老挺合適，周圍配套有點偏；西北旺的春夏秋冬幾個園區(qū)不算新周圍也就還好，學區(qū)短期也用不著；西山公館房子看著可以，配套也齊全，就是小區(qū)合圍的布局以及體量太小；永豐百旺府的次新價格都9萬多了，快趕上楓漣山莊和西山公館了。而且感覺是賭一個未來，周邊還是偏荒涼。

所以想請您幫忙把把關，看上述的感覺準確不準確，也想咨詢下這幾個片區(qū)和小區(qū)您怎么看，或者有更合適的選擇。

A：

1、這已經(jīng)考慮的挺全面了，我好像都沒什么可說的似的。感覺比較準確，都是現(xiàn)狀，那就看自己重視什么吧。

2、簡單說吧，西山林語和北辰香麓就是自住為主，其他的期望值別太高。其中西山林語的價格走勢還行，不算落后北京大盤，只是和五環(huán)外其他板塊相比落后而已。北辰香麓旁邊的尚峰尚水還行，但價格就相對高了，低價自有低價的道理。學區(qū)溢價都不算高，居住的性價比就相對高，挺適合養(yǎng)老的，不算投資房。

3、學區(qū)房看自己，是否用得著也得承擔這溢價，高峰期只要是不錯的學區(qū)都挺高的，總價更高的才能相對低些。百旺府倒沒什么可賭的，就是一分錢一分貨，可以算透支了未來，但肯定能實現(xiàn)，不算賭。

4、我真沒什么可說的，看自己的喜好選擇吧，都是現(xiàn)狀。要不就看看清河西二旗西三旗一帶的，學區(qū)溢價相對低，升值挺好的，選擇也相對多。

僅供參考。

四

Q:

我還有5年退休，在考慮養(yǎng)老房。在望京有一套房，南湖中園，沒電梯，比較老，目前能賣五百八九十萬，手里有200萬。原來打算把望京的賣了，加上積蓄，750左右，在望京換個有電梯的、稍微新點的。但舊房從去年掛出去，房價一直在降，有點不舍得賣了。

所以目前有兩個選擇，一個是想花200萬在郊區(qū)買個新點的有電梯的，自己養(yǎng)老，望京的舊房留著，出租也行，以后價格合適了再賣也行。一個是再等等，望京的房自己住還比較舒適，再住個十年八年還爬的動，可是又擔心這200萬放在手里，過幾年不值錢了。

想請教章哥，這兩個選擇哪個合適？還是都不合適？非常感謝！孩子在國外讀書，暫時可以不考慮給孩子準備房子，還得十年左右才能決定在哪里發(fā)展。

A：

1、200萬，還貸款嗎？二貸資格能買300左右的吧，這價格在郊區(qū)也不好買到宜居的，除非是遠郊了，單價3萬左右的差不多。但這就是自住為主了，一是流動性弱點兒，二是傳導的排序靠后，三是升值幅度也有可能弱一些。

2、常規(guī)建議是一步到位，要不然就算在郊區(qū)買了，弄不好過幾年還是置換，又浪費一次稅費成本。300萬的一般也10萬起，再加上裝修和時間精力未必劃算。

3、望京的兩極分化有點兒明顯，望京東和北部的強于西部，而且是房齡新品質(zhì)高的占優(yōu)。不過就算是老房也比其他板塊強，畢竟望京整體算強勢的。反正要是我就一步到位了，要不然2-300也買不到什么合適的，買了也未必住的上，有可能白折騰。

4、是否再等等就看自己的判斷了，我認為北京的房子大概率比現(xiàn)金保值。

僅供參考。

五

Q:

我現(xiàn)在海淀區(qū)領秀新硅谷240平大平層，市值2000左右?，F(xiàn)在小區(qū)有二手獨棟四層400平，報價3000左右。不知道是否值得換。特別擔心以后別墅升值太慢。就因為小區(qū)有不少別墅，拖累得我們大平層升值也特別慢。之前考慮過換昌平別墅，看了您很多文章后，徹底放棄了這個想法。那個太不保值了。

A：

1、房子是用來住的，如果是注重居住體驗就換唄。這就沒必要太糾結(jié)什么升值了，肯定落后于板塊內(nèi)普宅，但得到的享受也不是普宅所能給予的。

2、領秀新硅谷還不錯了，在全北京的別墅類產(chǎn)品中算升值好的，畢竟靠著產(chǎn)業(yè)區(qū)，支撐比那些郊區(qū)別墅區(qū)的強多了。所以我覺得該換就換，別和清河西二旗一帶的普宅比較，跟北京整體大盤相比應該就不落后什么了。

3、總之這是個相對的比較，也就是別跟領漲的比，和普通的相比就無所謂了，畢竟板塊強。

僅供參考。

六

Q:

想跟您咨詢下通州8哩島小面積一居值得入手嗎？剛需人群，網(wǎng)上看很多涉及回遷房，兩房本的情況?，F(xiàn)在比較猶豫，請您得空兒幫忙給些建議。

A：

1、8哩島是商品房，本來是和旁邊的榆景苑一個項目，爛尾之后才拆出來的這塊地，我沒聽說有回遷房。榆景苑是90年代就立項了，1992年港資入京的背景。而8哩島是奧運盤，倆項目差了20多年呢，按理說沒什么回遷房能拖這么長時間。這我真不清楚，問當?shù)刂薪榘伞?/p>

2、倆房本是實際情況，到目前為止還沒什么辦法。2006年出臺的“7090”政策，開發(fā)商為了過審就拆了房本，但2011年北京限購加碼，一家兩套房，這種倆房本的都受些影響。不過價格跟一個房本的也不會差太多，一般和一個本的不超過5%?，F(xiàn)在買是這個差率，將來出手還是這差率，不吃虧，只是掛牌期長而已。如果放開限購就占點兒便宜。

3、小區(qū)自住為主吧，環(huán)境挺好，價格走勢普通，否則也不會跟周邊老房差不多價格了。總之就是不算投資房，房子是用來自住的，8哩島作為改善挺好的。

僅供參考。

七

Q:

想咨詢一下豐臺一小五小附近的學區(qū)房，豐一豐益附近也可以考慮。目前住在六里橋蓮香園，考慮買二套。

A：

1、這是要問什么呢？怎么也得有個疑問句吧。

2、豐臺區(qū)只有北大地的算學區(qū)房，也就是一小五小學區(qū)的，溢價率基本等同于東西海的平均值。其他的是方莊十八中學區(qū)的也算，溢價不算高。再其他的就看自己的選擇了，都不算學區(qū)房，也都沒溢價。

3、其他的我沒什么可說的了吧？買房還是先有個大致的預算和方案吧，要不然我實在猜不著要問什么。這是不是剛有個想法??？再整理了一下吧。

僅供參考。

隨便買房都能發(fā)財?shù)哪甏^去了，只有選對房、避開坑，才能享受到資產(chǎn)升值紅利！