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作者：麥格，本文轉(zhuǎn)載自“層樓”，鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)已獲授權(quán)

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(資料圖片僅供參考)

這一輪行情下調(diào)，富陽臨安很受傷。

為爭奪有限客源，打折、送車位送精裝，乃至送黃金、高額返傭等促銷手段，早已不是新鮮事。

市場有多涼？以富陽為例，2022年共成交5623套新房，同比下降超60%。對(duì)當(dāng)?shù)貥鞘衼碚f，曾經(jīng)簡單的“搖起來”，如今已是奢望。

印象中，今年富陽只有一個(gè)盤勉強(qiáng)搖了起來。

就是富陽城區(qū)的濱匯府，1月份首開時(shí)中簽率86%，2月和3月單次只推20多套，繼續(xù)搖號(hào)（平均僅40余組報(bào)名）。不過到4月又流搖了。

但最近，在整體行情持續(xù)下行的情況下，富陽居然又有一個(gè)新盤搖了起來。

而且位于“庫存重地”高橋板塊，還是一個(gè)排屋產(chǎn)品。

這個(gè)名為山水·陽珀別院的樓盤，上周首開推出99套聯(lián)排，戶型面積195-280㎡，最終登記189組，中簽率52%。

看起來有些不可思議？但是看一下它“低到塵?！钡木b限價(jià)，或許也有了部分答案。

最神奇的是，居然還吸引來了不少投資客。

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自彩虹快速路西延全線通車后，從濱江到富陽非常方便。

只要上了之江大橋往西，幾乎全程快速路 隧道，無紅綠燈，就可直達(dá)高橋。當(dāng)然，你也可以乘坐地鐵6號(hào)線，同樣可直達(dá)。

陽珀別院就在高橋中心，主干道金橋北路和新橋新路的交叉口。

北側(cè)一路之隔是已開業(yè)的萬達(dá)廣場，往北約800米是6號(hào)線高橋站，往南約300米是陽陂湖站，東側(cè)還有一條水系。

去年11月底，富陽本土房企山水置業(yè)通過搖號(hào)競得該地塊，容積率1.01，樓面價(jià)12297元/㎡。一共3幢洋房和31幢聯(lián)排，2025年6月底交付。

小區(qū)以五聯(lián)排為主，中間套有195㎡、225㎡、270㎡，邊套主要是258㎡和280㎡，均為地上三層、地下兩層結(jié)構(gòu)。

我參觀了一下195㎡樣板房，實(shí)用性不錯(cuò)。

一樓為餐客廳廚衛(wèi)公區(qū)，帶一個(gè)南向大花園；二樓三房兩衛(wèi)（一個(gè)套房）；三樓大主臥套房加南北雙露臺(tái)。層高3.4米，預(yù)留了電梯井。

地下室挑高5.75米，后期可隔出一個(gè)夾層。算上花園、地下室和露臺(tái)等贈(zèng)送空間，實(shí)用面積超過400㎡。

如果是280㎡的邊套，花園面積甚至能達(dá)到400多㎡，一共8套。

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富陽雖不缺低密產(chǎn)品，高橋又是庫存高地，但兩個(gè)結(jié)合起來，作為城市地鐵排屋看待，陽珀別院還是有一定稀缺性的。

但搖起來最關(guān)鍵的原因，還是“便宜”。

根據(jù)地塊出讓時(shí)要求，毛坯銷售均價(jià)不高于22800元/㎡，裝修價(jià)格不高于3000元/㎡，即精裝限價(jià)25800元/㎡。

25800元/㎡放在全杭州高層里也屬于超低價(jià)，你簡直不敢相信，這是聯(lián)排的限價(jià)。

同在富陽城區(qū)的秦望府，高層限價(jià)已無限接近3萬，其它還有大把高層限價(jià)在2萬5以上。

陽珀別院旁邊的“高橋六兄弟”——萬科富景都會(huì)公寓、萬達(dá)同心灣、新視界公寓、祥生宸光悅、碧桂園鉑璽灣和中鐵溪畔云璟府——新房均價(jià)2萬1-2萬3。

陽珀別院首開的聯(lián)排（毛坯均價(jià)2.44萬），只比宸光悅的小高層貴了1千多。

再看看東洲在售的院墅，新房基本4萬朝上。

更為直觀的對(duì)比，來自項(xiàng)目東側(cè)的銀湖37-3號(hào)宅地，去年6月出讓。容積率是更高的1.1，精裝限價(jià)卻高達(dá)3.15萬，直接相差6000元。

容積率更低，限價(jià)不漲反跌，或許就是富陽新房重新“熱銷起來”的秘密。

我查看了具體指標(biāo)，地塊并無復(fù)雜的配建要求。為何定價(jià)邏輯起伏不定？個(gè)中原因不得而知。

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不過，陽珀別院的實(shí)際成本不止這些。

根據(jù)面積的不同，還需花50-100萬購買地下室（需一次性支付）；另外每套房源還需購買2個(gè)車位，總價(jià)48萬左右（可按揭）。

以中間套195㎡為例，主流總價(jià)580萬。若是邊套258㎡，主流總價(jià)780萬左右；最大的280㎡邊套，總價(jià)可達(dá)900萬。

我算了下，綜合單價(jià)基本2萬8-3萬2。

但即便這樣，仍然很合算。只相當(dāng)于一套200多㎡的秦望府高層，或?yàn)I江區(qū)一套140㎡左右的普通二手房。

但單靠性價(jià)比，陽珀別院也是找不到這么多自住客的，畢竟富陽富人人均幾套房。

涌進(jìn)來的189位搖號(hào)客，有大量都是看到套利空間，來投資的。我認(rèn)識(shí)的一個(gè)人，就拿了4個(gè)號(hào)來搖，還有一個(gè)濱江的朋友也來參與了。

不過他們都只盯著那8套有400多㎡大花園的邊套，輪到就買，輪不到小的也不要。

就賭一個(gè)稀缺性，還有接近獨(dú)棟的占地面積。

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不過，即便搖到陽珀別院的280㎡邊套，投資的話仍有點(diǎn)“刀口舔血”的意思。

首先整個(gè)富陽樓市比較低迷，“高橋六兄弟”二手房早已跌破發(fā)行價(jià)。貝殼找房網(wǎng)顯示，6個(gè)盤累計(jì)掛牌268套，主流掛價(jià)2萬上下。近90天累計(jì)只網(wǎng)簽11套。

按中介說法，現(xiàn)在一套小戶型沒有虧30萬 的覺悟，就別想成交。

同在富陽的著名別墅區(qū)東洲，以富春玫瑰園、萬科公望等代表的經(jīng)典純低密大盤，二手表現(xiàn)也很一般。

以玫瑰園為例，掛價(jià)3萬多的中式聯(lián)排比比皆是。單價(jià)最便宜的是一套257㎡（地上三層、地下二層），總價(jià)800萬，3萬1出頭。

公望掛價(jià)2字頭的排屋也不少。面積230-270㎡，掛價(jià)520-900萬不等。兩盤近3個(gè)月零成交，有價(jià)無市。

事實(shí)上，不僅富陽，整個(gè)杭州近郊的經(jīng)濟(jì)型排屋合院，二手成交都非常低迷。只有幾千萬的獨(dú)棟大院墅價(jià)格堅(jiān)挺。

陽珀別院這8套“大院宅”，占地雖接近小獨(dú)棟，但整個(gè)小區(qū)容積率超過1.0，底色還是“經(jīng)濟(jì)型排屋“。

有點(diǎn)類似“一堆小戶型里的大戶型 ”。

陽珀別院的邊套能否賺大錢，主要取決于富陽頂級(jí)富人是否認(rèn)可整個(gè)小區(qū)的圈層。

據(jù)說，有富陽當(dāng)?shù)厝吮硎荆敢庖?300萬左右的價(jià)格來二手接280㎡邊套，作為大家庭自住確實(shí)還是實(shí)惠的。

保險(xiǎn)起見，最好先找到這樣的客戶再去搖；畢竟這類產(chǎn)品一旦沒及時(shí)出手，找到下一位客戶太難了