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(資料圖片)

“首付+按揭貸款”的付款方式是大多數(shù)購(gòu)房者的選擇。然而當(dāng)開(kāi)發(fā)商指定銀行辦理貸款未成功時(shí)，責(zé)任該由誰(shuí)承擔(dān)呢？近日，西安市未央?yún)^(qū)法院劉曉國(guó)法官就審理了一起這樣的商品房銷售合同糾紛案件。

陜北人鄭某為了給孩子創(chuàng)造一個(gè)更好的上學(xué)條件，準(zhǔn)備在西安某房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商處購(gòu)買商品房一套，付款方式為首付50%、銀行按揭貸款50%。2019年5月，雙方簽訂了《商品房銷售合同》，支付了首付款130余萬(wàn)，并辦理了網(wǎng)簽備案登記。

按照事先約定，鄭某將貸款申請(qǐng)資料交由銷售人員預(yù)審并提交至開(kāi)發(fā)商的合作銀行審核，由于銀行遲遲未反饋審核意見(jiàn)，在銷售人員建議下，其回老家等待，待審核通過(guò)后再來(lái)西安簽訂借款合同。

回家等待一段時(shí)間后，鄭某仍未收到銀行通知，此后又因受到刑事處罰導(dǎo)致無(wú)法與外界聯(lián)系，辦理按揭貸款的事就此擱置。由于開(kāi)發(fā)商未收到全部購(gòu)房款，到了交房時(shí)間，也未向鄭某交付房屋，又因已辦理了網(wǎng)簽備案手續(xù)，開(kāi)發(fā)商也無(wú)法將該房屋再行出售，好端端的一套房屋成了“僵尸房”，一空就是幾年。雙方多次協(xié)商未果，開(kāi)發(fā)商將鄭某訴至未央法院，請(qǐng)求解除商品房銷售合同，由鄭某協(xié)助辦理注銷網(wǎng)簽備案手續(xù)并支付違約金50余萬(wàn)元。

庭審中，鄭某認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商銷售人員未如實(shí)告知所選銀行辦理按揭貸款的風(fēng)險(xiǎn)，指定合作銀行遲遲未能放款系銷售人員工作失誤，導(dǎo)致其錯(cuò)過(guò)自行選擇銀行申請(qǐng)貸款的窗口期，并非其貸款資質(zhì)問(wèn)題。開(kāi)發(fā)商則認(rèn)為按揭貸款未能辦理，系銷售人員無(wú)法與鄭某取得聯(lián)系所致。

調(diào)解過(guò)程中，開(kāi)發(fā)商堅(jiān)持要求解除合同并主張違約金，或由鄭某支付剩余房款及違約金后繼續(xù)履行合同；鄭某則要求解除合同，由開(kāi)發(fā)商退還首付款并支付資金占用費(fèi)。因雙方分歧較大，調(diào)解一度陷入僵局。

法官調(diào)查發(fā)現(xiàn)，涉案房屋與出售時(shí)期相比，已有較大升值，遂從雙方利益平衡角度動(dòng)之以情、曉之以理，對(duì)辦理按揭貸款過(guò)程中雙方的過(guò)錯(cuò)進(jìn)行詳細(xì)釋法析理，最終雙方握手言和，達(dá)成解除合同、退還首付款并辦理網(wǎng)簽備案注銷的調(diào)解協(xié)議，違約金及資金占用利息互不主張。

法官提醒，在購(gòu)房前請(qǐng)勿輕信銷售人員的承諾，應(yīng)提前查詢自身征信情況，評(píng)估自身支付能力和抗風(fēng)險(xiǎn)能力，自行與銀行核實(shí)貸款資格及放款周期，避免信息誤差導(dǎo)致錯(cuò)過(guò)貸款申請(qǐng)窗口期。開(kāi)發(fā)商應(yīng)規(guī)范經(jīng)營(yíng)，強(qiáng)化銷售人員管理，購(gòu)房者辦理按揭貸款時(shí)如有合作銀行，雙方應(yīng)就如何互相配合與第三方銀行簽訂借款合同、辦理按揭貸款的時(shí)限、條件、程序以及違約責(zé)任等事項(xiàng)進(jìn)行明確約定。同時(shí)，不應(yīng)限制購(gòu)房者自行選擇貸款銀行的權(quán)利，避免引發(fā)不必要的糾紛。

華商報(bào)記者 寧軍