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這幾天，一個低價入市的南二環(huán)樓盤刷屏了中介朋友圈，就連我6年前看房的專用小號也接二連三地接到中介的推銷電話。

當(dāng)南二環(huán)的樓盤，賣到三江口的價格時，說對購房者沒有吸引力，那是假話，但畢竟這個樓盤是一個曾經(jīng)引起過爭議的開發(fā)商所售，顧慮是難免的。

前言

(資料圖片)

圖片來源于中介朋友圈

從中介朋友圈看到，位于南二環(huán)的中駿璟宸3號樓把自己的身價打到了三江口板塊。

用一個比較有代表性的8樓來做參照物，單價約為1.95萬，附近的次新房閩江世紀(jì)城均價約為2.4萬左右；

北面的海納新潮C地塊為安置房和商品房混合社區(qū)，曾經(jīng)在售的商品房單價也在2.4萬左右。

如果只是單純看數(shù)據(jù)的話，妥妥的筍盤，但是中駿也曾爆出過資金鏈方面的問題，購房者難免有幾分擔(dān)憂。

這幾天的直播中，關(guān)于這個樓盤能不能買的話題，也被提及過多次，那現(xiàn)在就對這個樓盤做一下分析，擔(dān)保是全網(wǎng)最客觀，最專業(yè)的。

PART 1

圖片為實(shí)地拍攝

樓盤位于南二環(huán)路南側(cè)，高旺路北側(cè)，如果這么說沒什么概念的話，那就以海納新潮和后坂新城來做參照物：

該樓盤位于海納新潮C區(qū)的南面，后坂新城四區(qū)的西面， 這樣形容吧，如果在該樓盤大聲尖叫的話，海納C區(qū)和后坂四區(qū)都能聽到。

對于南二環(huán)來說，很多外地人會籠統(tǒng)地認(rèn)為該地段的樓盤都屬于同檔次水平。

現(xiàn)在對于南二環(huán)來說，很多人會想到北四（南二環(huán)路以北四個樓盤），那只能說對于南二環(huán)的現(xiàn)狀缺乏基本的認(rèn)知。

中駿璟宸所處的地段城市界面相比北四會弱了很多，除了有很多拆遷安置房外，周邊的環(huán)境也比較復(fù)雜，沿路看到很多的小攤小販。

北四的城市界面就比較清楚了，也有少量的流動性攤販，但整體感觀會更好，有現(xiàn)成以及未來的商業(yè)綜合體，還有白湖亭地鐵站，關(guān)鍵北四是屬于二環(huán)內(nèi)。

這么說吧，如果有段位劃分的話，中駿璟宸差不多相差1.5個段位。

當(dāng)然，一個賣1.95萬單價的樓盤去對比北四（約為2.75萬單價）相差8千塊，當(dāng)然都是缺點(diǎn)。

用網(wǎng)友的話說： 22萬的C6老氣橫秋，12萬的C6成熟穩(wěn)重。

PART 2

圖片為實(shí)地拍攝

在早期的宣傳中，該樓盤說是雙地鐵，這只是理論上可能。

從葫蘆陣地鐵站出發(fā)，用共享單車騎行到中駿璟宸的實(shí)體工地，大約花了7分鐘，行程約為1.1公里，嚴(yán)格說，這不是真正意義的地鐵房。

另外一個地鐵口為6號線潘墩站，距離約為1.6公里，也遠(yuǎn)超過了步行的范疇。

之前常說的是，福州的營銷方式有點(diǎn)抄襲北上廣深之類的城市，在大城市中，這種距離可以算是地鐵房。

不過，福州本身城市規(guī)模不算大，大多數(shù)對于購房者來說，超過800米的距離，就很難認(rèn)定為地鐵房了。

商業(yè)配套上說，對于未來SM廣場和現(xiàn)在的白湖亭萬達(dá)在3公里范圍內(nèi)，這是能輻射到的配套，附近的商業(yè)配套就是路邊的攤販以及便利店。

新房的話，教育配套大多數(shù)不會提前告知，周邊也沒有好的學(xué)校，倉一小的新校區(qū)只能算是中規(guī)中矩。

PART 3

圖片為實(shí)地拍攝

對于不利因素方面，臨近學(xué)校利弊都有，看個人喜好，大家更關(guān)心的應(yīng)該是廟宇或者宗祠之類的。

現(xiàn)在對于這種不利因素的判斷，就是在家里能不能看到廟宇和宗祠了。

上圖中橢圓形標(biāo)注的為廟宇，位于后坂新城四區(qū)1號樓東側(cè)，而中駿璟宸在建的公租房社區(qū)在后坂新城四區(qū)西側(cè)。

即使從公租房樓棟的位置上，也因?yàn)檫@棟樓的遮擋而看不見廟宇，而在售的商品房根本就看不到這些建筑。

如果非要再加點(diǎn)缺點(diǎn)描述的話，就是這邊還在修路，進(jìn)出的道路非常狹窄，北面離南二環(huán)路的直線距離只有300多米，會受到少許粉塵和噪音污染。

要澄清一點(diǎn)，上次有網(wǎng)友說南面有廟宇，其實(shí)那邊只是菜市場，因?yàn)榧t色鐵皮的緣故，可能讓人有錯覺。

PART 4

圖片為實(shí)地拍攝

其實(shí)，對于這個樓盤大家更關(guān)心的話題是有沒有正常施工，未來安全性幾何？

從現(xiàn)場的架構(gòu)上看，商品房部分主體已經(jīng)基本完工，公租房的腳手架還在，說實(shí)話，公租房的樓間距真的不太理想，商品還行。

對于一些不厚道的開發(fā)商來說，封頂后才會出現(xiàn)爛尾，因?yàn)槟菢幽苓M(jìn)一步挪用出資金，在曾經(jīng)瘋狂的年代，有的開發(fā)商不是拿去蓋樓，而是參與下一場土拍。

但現(xiàn)在的資金監(jiān)管相對會更規(guī)范，如果資金應(yīng)用得當(dāng)?shù)脑?，保交樓的問題并不大。

如果從房企的健康度來看的話，中駿在年初的時候就得到一定的緩解了，外界主要透露出的消息是在3月，當(dāng)時提前購回2.07億美元優(yōu)先票據(jù)。

中駿4月14日匯出4月19日到期美元債的剩余應(yīng)兌付本息，結(jié)合3月的行動，其原定于4月19日到期的，發(fā)行規(guī)模為5億美元的美元債券將全部兌付完畢。

這么說吧，中駿現(xiàn)在暫時走出ICU了。

圖片為踩盤騎行記錄

很多房企在賣樓的時候，都會表演式施工，如果工地上沒人，就沒人敢入手了。

下午5點(diǎn)04分的時候騎行至中駿璟宸工地，為了能更客觀地反映出樓盤現(xiàn)狀，在到達(dá)后大概花了近一個小時停留在工地看施工狀況。

在下午5點(diǎn)半左右，在工地上也停了十多部電動車，陸續(xù)有工人走出工地，和那些工人嘮嗑幾句，他們說自己都是正常上班。

因?yàn)檫@種房子是毛坯交付的，后期的工序并不復(fù)雜，大概就是一些基礎(chǔ)的施工。

如果按照每平米3000元的建安成本算，現(xiàn)在購房的金額對于保交樓來說難度并不大。

但是，對于準(zhǔn)業(yè)主來說，在樓市的多事之秋，必須嚴(yán)格盯緊資金監(jiān)管賬戶。

小結(jié)

圖片為實(shí)地拍攝

從現(xiàn)在的房企健康度結(jié)合現(xiàn)場施工狀況來說，一切都比較正常。

但不管怎么說，未來的交付，應(yīng)該有一個上限，也有一個下限。

對于風(fēng)雨飄搖的樓市來說，上限應(yīng)該是正常交付了，在能通過驗(yàn)收時，有正常的綠化，有業(yè)主的活動空間等。

那么在資金監(jiān)管到位的情況下，下限應(yīng)該是能正常交樓，或許會為了節(jié)約成本，在用材用料上選擇閹割版。

買還是不買，就看各位如何取舍吧！

從情感上說，作為福建人，希望福建的閩商精神繼續(xù)閃耀光芒。

從理性角度上看，中駿璟宸有208戶業(yè)主，能正常交付的話，意味著208個家庭不會陷入暗黑之中。

作為閩系千億房企里的獨(dú)苗，也希望初來福州的中駿一切都能順利。