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幾天前，江西舉辦了一場商會(huì)活動(dòng)。

(相關(guān)資料圖)

茶歇時(shí)間，多位企業(yè)家、律師都在議論，近段時(shí)間南昌土拍“退地”的事件。

所涉及地塊為南昌DAGJ2023011號(hào)地塊，由于競買人沒有通過資格后審環(huán)節(jié)，不予退還6510萬元保證金，并被列入失信“黑名單”。

“感到非常詫異，6000多萬的保證金說沒就沒了”、“不知道是否會(huì)對(duì)營商環(huán)境造成影響”、“按規(guī)辦事，沒有資質(zhì)確實(shí)不能入選”，站在企業(yè)家的一方，他們大多對(duì)于幾千萬的保證金感到可惜。

但按照規(guī)定來看，競買人吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)、鄧美華，的確不符合聯(lián)合體各方均應(yīng)符合開發(fā)資質(zhì)的要求。

只是爭議依然存在，畢竟六千多萬的資金，不是小數(shù)目。是否需要為開發(fā)經(jīng)驗(yàn)尚淺的企業(yè)留有“余地”，成為眾人討論的重點(diǎn)。

據(jù)相關(guān)人士透露，企業(yè)方面或準(zhǔn)備進(jìn)行申訴。

因?yàn)橘Y格不通過而“退地”的案例確實(shí)罕見，這些年，房企退地，多數(shù)是資金不足以支撐繼續(xù)開發(fā)，因此寧愿損失保證金也選擇退地。

0.65億打水漂

4月10日，南昌DAGJ2023011號(hào)地塊掛牌前十天，一家公司注冊(cè)成立了。

該公司便是吉安綠能置業(yè)，注冊(cè)地位于江西省吉安市，注冊(cè)資本500萬，許可經(jīng)營項(xiàng)目包括房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營，一般項(xiàng)目包括非居住房地產(chǎn)租賃，房地產(chǎn)咨詢，房地產(chǎn)評(píng)估，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)。

這家新設(shè)的公司，明顯是為了拿地預(yù)先做準(zhǔn)備。

5月底，南昌DAGJ2023011號(hào)地塊入市出讓，吸引了7家房企爭奪，最終地塊觸頂熔斷，進(jìn)入線下?lián)u號(hào)。

進(jìn)入搖號(hào)名單的企業(yè)，吉安綠能置業(yè)赫然在列。

吉安綠能置業(yè)確實(shí)如愿以償，搖中了這宗地。按照往常的步驟，只需通過資格審核階段，吉安綠能置業(yè)便能以總價(jià)3.73億元，收下DAGJ2023011號(hào)地塊。

但凡事總有意外。吉安綠能置業(yè)沒有通過資格審核環(huán)節(jié)，6月5日，南昌市自然資源和規(guī)劃局發(fā)文，稱DAGJ2023011 號(hào)地塊競得結(jié)果無效。

原因是，競拍人違反出讓方案規(guī)定：競買人應(yīng)具備房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)。聯(lián)合競買的，聯(lián)合體各方均應(yīng)符合開發(fā)資質(zhì)要求。

在這則公告當(dāng)中，樂居財(cái)經(jīng)發(fā)現(xiàn)，競拍人并不止吉安綠能置業(yè)一家，而是加上了鄧美華、江西金尚置業(yè)。意思就是，此次實(shí)際為聯(lián)合競拍。

盡管江西金尚置業(yè)同樣具備房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì)，但作為自然人的鄧美華顯然并不具備這樣的資質(zhì)。

或許因此，南昌市自然資源和規(guī)劃局不認(rèn)同競得結(jié)果。

并且根據(jù)規(guī)定，吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)、鄧美華等參與競買時(shí)提交的競買保證金6510萬元不予退還，并將其列入失信“黑名單”，兩年內(nèi)不得參加南昌市土地市場公開競買。

六千多萬的保證金，對(duì)于企業(yè)而言，數(shù)額并不小。一般而言，經(jīng)驗(yàn)豐富的房企操作拿地，基本不會(huì)犯這樣的錯(cuò)誤。

但不管是吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)，還是自然人鄧美華，從股權(quán)穿透來看，大都是地產(chǎn)門外漢。這三方的聯(lián)系，更多是關(guān)于運(yùn)輸行業(yè)。

企查查顯示，吉安綠能置業(yè)成立之初，背后股東為吉安金瑞商業(yè)。而吉安金瑞商業(yè)原本的股東為江西環(huán)城實(shí)業(yè)，主要涉及汽車、汽車用品、汽車零配件銷售等。

而江西金尚置業(yè)成立于2021年，注冊(cè)資金2002萬元，原股東為金光道集團(tuán)。

官網(wǎng)顯示，金光道集團(tuán)始創(chuàng)于2001年，是在吉安市金光道路橋有限責(zé)任公司的基礎(chǔ)上起步的，現(xiàn)業(yè)務(wù)包括工程施工、設(shè)計(jì)，房地產(chǎn)開發(fā)，工程檢測，車輛檢測，金融投資，礦業(yè)。

另外，鄧美華擔(dān)任法定代表人的公司共有兩家，分別為吉安榮發(fā)物流有限公司、峽江縣羅蒙服裝店，所屬集團(tuán)為南昌大博金。

南昌大博金經(jīng)營范圍包括國內(nèi)貿(mào)易、實(shí)業(yè)投資，當(dāng)前直接投資2家企業(yè)，分別為江西正韶華物流有限公司、吉安市青原區(qū)海軒物流有限公司。

通過股權(quán)穿透可知，鄧美華與吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)無關(guān)聯(lián)關(guān)系。

“規(guī)則”爭議

“企業(yè)很氣憤”，一名接近金光道集團(tuán)的人士表示。

作為江西省“百強(qiáng)”企業(yè)，金光道集團(tuán)名聲遠(yuǎn)揚(yáng)，其亦為吉安建筑領(lǐng)域“龍頭企業(yè)”，2020年，該公司總資產(chǎn)達(dá)23.31億元，凈資產(chǎn)16.13億元，年施工業(yè)務(wù)總額近60億元。

金光道集團(tuán)曾于2021年拿下吉安白鷺中學(xué)旁144畝地塊，具備一定開發(fā)經(jīng)驗(yàn)。

也有說法稱，此次聯(lián)合拿地，金光道集團(tuán)或?yàn)橹鲗?dǎo)的角色。只是經(jīng)驗(yàn)終究不如專業(yè)房企，最終仍無法避開拿地風(fēng)險(xiǎn)。

因此，“退地”事件的爭議點(diǎn)在于，是否需要為相關(guān)企業(yè)留有“余地”。

按照規(guī)定來看，此次競拍，采用入選人資格后審制度，競買申請(qǐng)人只需遞交申請(qǐng)并繳納足額保證金，便可入選參與競拍，相當(dāng)于沒有初審環(huán)節(jié)。

掛地公告也強(qiáng)調(diào)了，如因入選人的資格審查未通過，造成本次出讓地塊不成交的，由競得入選人自行承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

而該等競買要求，《南昌市“限房價(jià)、限地價(jià)”出讓住宅用地使用權(quán)交易規(guī)則 (試行)》已有明確規(guī)定。企業(yè)參與競拍之前，或許需要熟知競拍規(guī)則。

地塊進(jìn)行搖號(hào)之前，企業(yè)也簽了承諾書。

從這些流程、規(guī)定看來，吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)、鄧美華這一聯(lián)合體，的確沒有太多可以申辯的地方。

但另一方面，這幾家企業(yè)對(duì)于地產(chǎn)開發(fā)不太熟悉，只是有了多余資金，打算投資地產(chǎn)，從中分得一杯羹。沒曾想，平白無故損失了一大筆營運(yùn)資金，難以承受。

一名接觸過該事件的律師透露，企業(yè)方面打算進(jìn)行申訴。

北京市正義律師事務(wù)所主任吳有龍則認(rèn)為，企業(yè)方面若以“顯失公平”原則進(jìn)行申訴，打贏官司的概率并不小。法律規(guī)定，顯失公平須包括兩項(xiàng)要件，主觀上，民事法律行為的一方當(dāng)事人利用了對(duì)方處于危困狀態(tài)、缺乏判斷能力等情形，客觀上，民事行為成立時(shí)顯失公平。

在上述律師看來，幾家主業(yè)非房地產(chǎn)的企業(yè)嘗試進(jìn)行地產(chǎn)開發(fā)，經(jīng)驗(yàn)不足，導(dǎo)致部分拿地主體不符合要求，可以給予適當(dāng)理解。

該類型的官司，一般持續(xù)半年時(shí)間，耗時(shí)較長。最終走向如何尚且未知，不過，企業(yè)方面已經(jīng)有所變動(dòng)。

競買結(jié)果公告發(fā)布以后，吉安綠能置業(yè)、江西金尚置業(yè)背后股東均有變更操作。

6月7日，江西金尚置業(yè)原股東金光道集團(tuán)退出，目前由王可和曾偉二人各持50%，而此二人原本就于江西金尚任職，分別任執(zhí)行董事兼總經(jīng)理以及監(jiān)事。

同樣，6月7日，吉安綠能置業(yè)的股東吉安金瑞商業(yè)，背后的投資人江西環(huán)城實(shí)業(yè)退出，并由張賢根進(jìn)入持有前者100%股權(quán)，變成自然人獨(dú)資。

或許是為了規(guī)避負(fù)面新聞，抑或是為了后續(xù)申訴的考量，不管出于哪種想法，都可以看出，企業(yè)方面正不斷應(yīng)對(duì)此次“退地”帶來的影響。

退地羅生門

近些年，雖然房企“退地”現(xiàn)象偶有發(fā)生，但由于資格審核不通過而無法獲取土地的案例，鮮少發(fā)生。

追溯到2016年，K2地產(chǎn)競得鄭州高新區(qū)的“鄭州72號(hào)”地，但最終被認(rèn)為競得效果無效。當(dāng)時(shí)傳出一份《關(guān)于鄭政出（2016）72號(hào)（網(wǎng)）土地出讓后有關(guān)問題處理意見的請(qǐng)示》提到，因K2地產(chǎn)沒去安全局開證明，導(dǎo)致土地確認(rèn)書難以簽訂。

K2地產(chǎn)后續(xù)發(fā)聲明稱已取得涿州國安局出具的審查意見并已上交，但鄭州國土資源局依舊宣布，競拍結(jié)果無效。

類似這樣競拍結(jié)果無效的情形確實(shí)少見，眼下，絕大多數(shù)的“退地”，都是房企在無奈之下自愿選擇退回土地。

不到迫不得已，不會(huì)輕易下“退地”的決定。

正如2021年，卓越地產(chǎn)在北京的“退地”傳聞，當(dāng)時(shí)傳出由于算不過賬，卓越地產(chǎn)打算退出幾宗合作地塊。但這樣的傳聞一直被否認(rèn)，畢竟繳納了20%的保證金，是一筆不小的數(shù)目。最后結(jié)局，亦是繼續(xù)開發(fā)地塊。

不能否認(rèn)，由于行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)傳遞，不少房企陷入資金危機(jī)，為了保證自身運(yùn)營，對(duì)于一些盈利空間有限的地塊，選擇“退地”以回籠資金。

這兩年，包括宋都股份、華夏幸福、時(shí)代中國、恒大、花樣年等，均有“退地”操作。

宋都股份掀起的“退地”風(fēng)波，更是上演了“羅生門”，與浙江寶龍、祥生控股等因合作未談攏，三方各執(zhí)一詞。最終，宋都股份退還杭政儲(chǔ)出【2021】8號(hào)地塊，而其已繳納的5000萬元預(yù)約申請(qǐng)保證金不予返還，涉及金額占其當(dāng)時(shí)最近一期經(jīng)審計(jì)凈利潤3.52億元的14.19%。

去年底，花樣年也因“退地”損失了一大筆資金。

其于2021年，曾以32.68億元拿下浦樂單元R21-21a地塊。但最后公布的規(guī)劃方案，申請(qǐng)方變成杭州濱江城建發(fā)展，花樣年已退出。

有報(bào)道稱，這一地塊的退地罰款高達(dá)6.5億元。

除此之外，包括華夏幸福退出廣州荔灣區(qū)新隆沙地塊、恒大退出廣州恒大足球項(xiàng)目用地等事件，也都引起了很高的關(guān)注度。

無利可圖、無力開發(fā)，都是如今房企“退地”的一貫說辭。比起損失的保證金，繼續(xù)開發(fā)，他們會(huì)承擔(dān)更大的損失，因此不得不退出。

更早之前，房企不計(jì)成本退地的案例也時(shí)有發(fā)生。

比如雅戈?duì)枺?010年競得杭州申花53號(hào)和56號(hào)地塊，成為杭州“地王”。但受到調(diào)控影響，地塊遲遲未能開工。2013年，該地塊被雅戈?duì)柾诉€，此番“退地”，其損失了4.84億元，一舉刷新當(dāng)時(shí)杭州土拍最高違約金紀(jì)錄。

不管何時(shí)，房企買地都不是一件簡單的事情，背后需要付出極大的人力、物力、財(cái)力，如非不可抗力因素，又怎會(huì)選擇中途退出。

畢竟，土地是房企生存之本。