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樂(lè)居財(cái)經(jīng) 吳文婷8月28日，綠城服務(wù)舉行2023年中期業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。

Q1:這些年行業(yè)經(jīng)歷了周期性調(diào)整；綠城服務(wù)增長(zhǎng)總體穩(wěn)健，今年上半年在收入、核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)和凈利潤(rùn)達(dá)成了 20%以上的增速。請(qǐng)問(wèn)管理層如何看末來(lái)物業(yè)行業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)？公司如何應(yīng)對(duì)新的形勢(shì)？

綠城服務(wù)：從綠城角度來(lái)看，我們對(duì)行業(yè)更加具有堅(jiān)定的信心，更加看好這個(gè)行業(yè)。

(資料圖片僅供參考)

一方面（政策面），今年兩會(huì)當(dāng)中或者兩會(huì)前后，國(guó)家領(lǐng)導(dǎo)人以及我們住建部倪虹部長(zhǎng)都非常明確表達(dá)了物業(yè)行業(yè)是一個(gè)民生行業(yè)，也提出了對(duì)下一步的要求。國(guó)家層面、各地方政府層面，都出臺(tái)了非常多助力行業(yè)發(fā)展的政策文件。因此，從政策導(dǎo)向來(lái)看非常向好。

第二（需求面），三年疫情，讓我們廣大的國(guó)民更加感知優(yōu)質(zhì)的物業(yè)服務(wù)對(duì)美好生活的重要性，尤其在封城封園的那一段時(shí)間，物業(yè)服務(wù)成為最重要的服務(wù)載體，同時(shí)也被納入城市基層治理體系?？蛻粜枨蟾迂S富，客戶要求越來(lái)越高，對(duì)行業(yè)提出了新的要求，也讓我們以滿足業(yè)主的需求，提升業(yè)主滿意度為準(zhǔn)去推動(dòng)行業(yè)的進(jìn)步。

第三（提升面），經(jīng)過(guò)這一輪的周期調(diào)整，物業(yè)企業(yè)更加務(wù)實(shí)、更加穩(wěn)健，這個(gè)行業(yè)也更加注重專業(yè)能力的培養(yǎng)。

因此，不管從政策面、需求面，還是我們行業(yè)自身的能力提升面，我覺(jué)得這個(gè)行業(yè)應(yīng)該被看好。而且我認(rèn)為這幾年的調(diào)整對(duì)行業(yè)發(fā)展是非常有好處的。經(jīng)濟(jì)也好，行業(yè)也好，總會(huì)有高發(fā)展時(shí)候也會(huì)有調(diào)整階段，像前面幾年的調(diào)整，我覺(jué)得帶給我們綠城的非常好的機(jī)遇--我們利用了這一輪周期調(diào)整，進(jìn)行了快速的組織變革，把我們所要的想要的進(jìn)一步進(jìn)行聚焦和集中，把我們?cè)瓉?lái)沒(méi)有時(shí)間去深化改革的部分，正好利用調(diào)整周期進(jìn)行深化改革。

關(guān)于應(yīng)對(duì)，首先，我們堅(jiān)持行業(yè)本源，堅(jiān)持公司核心價(jià)值觀，堅(jiān)持公司企業(yè)文化，堅(jiān)持公司戰(zhàn)略不動(dòng)搖。

第二，要提升我們的經(jīng)營(yíng)能力，提升我們的管理能力，提升我們的服務(wù)能力。

第三，要?jiǎng)?chuàng)新。任何一個(gè)行業(yè)的發(fā)展和進(jìn)步都會(huì)與創(chuàng)新緊密結(jié)合，尤其是以數(shù)字化，以科技的創(chuàng)新來(lái)帶動(dòng)行業(yè)的成長(zhǎng)和進(jìn)步。

因此，我們也會(huì)加大力度去推動(dòng)物業(yè)服務(wù)行業(yè)的數(shù)字化建設(shè)。今年開(kāi)始，我們提出并倡導(dǎo)服務(wù)區(qū)域里的全域數(shù)字化和服務(wù)一體化，并形成樣板．在全國(guó)所有項(xiàng)目中全面復(fù)制。這也是我們從基礎(chǔ)物業(yè)服務(wù)向生活服務(wù)、城市服務(wù)轉(zhuǎn)型，從一個(gè)園區(qū)走向城區(qū)，必須具備的能力和數(shù)字化能力。如果沒(méi)有這樣的數(shù)字化和科技能力，就很難讓公司，乃至這個(gè)行業(yè)不斷發(fā)展和進(jìn)步。

Q2:楊主席8月中在《仰望星空 腳踏實(shí)地》 的主題演講中提到綠城服務(wù)一直在努力想“理想中的我”靠近。請(qǐng)簡(jiǎn)要分享一下“理想中的綠城服務(wù)"是什么樣的呢？

綠城服務(wù)：“仰望星空，腳踏實(shí)地”，這句話源于我們的創(chuàng)始人宋總，我們既要仰望星空空，又要腳踏實(shí)地，綠城的最高長(zhǎng)官叫“理想”。面對(duì)我們的理想，我們應(yīng)該怎么做？因?yàn)槔硐肟偸歉鷮?shí)際有差距，這個(gè)差距就是我們努力工作、腳踏實(shí)地的部分。

綠城剛成立的時(shí)候，我們的創(chuàng)始人宋衛(wèi)平先生就提出了“三個(gè)綠城是理想中的綠城，一個(gè)是真實(shí)的綠城，另外一個(gè)展現(xiàn)給大家看的綠城。如何能夠做到這三者之間的高度統(tǒng)一，同時(shí)也實(shí)現(xiàn)我們理想中的我們的三個(gè)和諧，我們希望倡導(dǎo)在我們的園區(qū)里面，在我們的工作公司里面，能夠倡導(dǎo)人與自然，人與自我的和諧。

我們的理想具體展現(xiàn)在工作當(dāng)中，主要是人本的角度，倡導(dǎo)員工是公司的第一資產(chǎn)，是公司的唯一本體；員工的成長(zhǎng)和進(jìn)步是各級(jí)管理者的第一要?jiǎng)?wù)。這也是一個(gè)理想。

對(duì)待業(yè)主，我們倡導(dǎo)家人文化，我們是在為家人提供服務(wù)，在為我們的父母親提供物業(yè)服務(wù)、提供生活服務(wù)。因此，我們倡導(dǎo)的成立“幸福里’共治組織。

我們?nèi)珖?guó)有 了000 名的項(xiàng)目大管家，有13,000 名管家，還有6萬(wàn)多名的“幸福里里〞成員，我們真正在園區(qū)里面構(gòu)建起了“家人文化”，倡導(dǎo)我們?cè)跒榧胰颂峁┓?wù)，我們是一家人在服務(wù)。

同時(shí)我們也要對(duì)我們的投資者有價(jià)值、有回報(bào)，所以必須去認(rèn)真努力地工作，為我們廣大的投資者帶來(lái)更好的回報(bào)，帶來(lái)更好的價(jià)值。

以上這些也在我們金總報(bào)告當(dāng)中有數(shù)據(jù)體現(xiàn)。

因此，能夠讓人與人之間和諧，能夠倡導(dǎo)家人文化，能夠讓員工有成長(zhǎng)有進(jìn)步，能夠讓我們的客戶有獲得感高滿意度，能夠讓我們的投資者有高回報(bào)有價(jià)值，這就是我們的理想。

Q3:綠城服務(wù)的服務(wù)品質(zhì)、市場(chǎng)化能力大家有目共睹;公司今年上半年新拓年飽和合同額保持行業(yè)頭部水平。在目前的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境下，請(qǐng)管理層分享如何持續(xù)保持外拓的勢(shì)頭、如何平衡規(guī)模增長(zhǎng)和項(xiàng)目質(zhì)量的關(guān)系、如何精進(jìn)不同業(yè)態(tài)的拓展策略？同時(shí)，如何看待全年拓展目標(biāo)？

綠城服務(wù)：我們上半年完成新拓營(yíng)收基本符合預(yù)期，完成節(jié)奏和過(guò)往一致，達(dá)到及格線。這樣的勢(shì)頭保持，首先取決于綠城的定位和基因，綠城是頭部企業(yè)里面少有的全市場(chǎng)化公司。

隨著這幾年房地產(chǎn)形勢(shì)的下行，大部分頭部企業(yè)都在去房地產(chǎn)化，但是綠城從成立開(kāi)始就和地產(chǎn)是脫鉤的，它是一家純市場(chǎng)化的公司，它的基因當(dāng)中因?yàn)椴蝗プ鍪袌?chǎng)就沒(méi)有規(guī)模，公司就得不到發(fā)展，所以唯有去市場(chǎng)當(dāng)中拓展，才能夠推動(dòng)公司持續(xù)健康的發(fā)展。

高度的市場(chǎng)化也帶來(lái)了事實(shí)上的去地產(chǎn)化。因?yàn)槲覀兪且患壹兪袌?chǎng)化的公司，所以我們的業(yè)態(tài)非常豐富，房地產(chǎn)只是我們其中的一個(gè)業(yè)務(wù)而已。我們是頭部企業(yè)里面最市場(chǎng)化的公司，也是業(yè)態(tài)最豐富的公司，跟地產(chǎn)之間的關(guān)聯(lián)度就更加少。

我們今年上半年主要采取幾個(gè)策略：

第一，根據(jù)現(xiàn)在的形勢(shì)，制定一城一策。每個(gè)城市的拓展方向、重點(diǎn)和策略都是不同的，更加聚焦核心城市，禁止新拓新進(jìn)城市。我們?cè)谠械摹⒂薪^對(duì)優(yōu)勢(shì)的城市里面，加快我們城市發(fā)展的步伐。我們認(rèn)為，我們懂這個(gè)城市懂這個(gè)市場(chǎng)，也懂這個(gè)行業(yè)，再加上我們這么多年來(lái)培育了一支非常優(yōu)秀的市場(chǎng)團(tuán)隊(duì)，所以上半年我們聚焦核心城市、優(yōu)質(zhì)城市。

第二，聚焦優(yōu)質(zhì)賽道。我們也明顯發(fā)現(xiàn)，物業(yè)行業(yè)在發(fā)生很多變化，因?yàn)樗纳嫌卧诎l(fā)生很多變化，所以今年上半年我們更加聚焦新的賽道，尤其是要去拓展對(duì)我們既有優(yōu)勢(shì)，又是一些對(duì)行業(yè)來(lái)說(shuō)也是全新的賽道。我們今年大力去拓展，像產(chǎn)業(yè)園區(qū)，全域城市運(yùn)營(yíng)等等這些模式。像現(xiàn)在的頭部企業(yè)如何簡(jiǎn)單單地靠一個(gè)一個(gè)項(xiàng)目去拓展，持續(xù)保持這樣的發(fā)展，我認(rèn)為是非常難的。

所以我們現(xiàn)在更多的是去和優(yōu)質(zhì)賽道里全面合作，去推動(dòng)除了傳統(tǒng)房地產(chǎn)和住宅業(yè)務(wù)以外新業(yè)態(tài)的突破，這也是我認(rèn)為綠城非常有優(yōu)勢(shì)的。因?yàn)榫G城從成立開(kāi)始就是一家市場(chǎng)化的公司，它已經(jīng)承接了各種各樣的業(yè)務(wù)，所以我們?cè)谶@些新的賽道里面，再重新去梳理出我們的十大專班、十大賽道深耕。今年，對(duì)于杭州而言，對(duì)于我們綠城而言，就是亞運(yùn)之年，我們承接了亞運(yùn)會(huì)的賽事服務(wù)，承接了亞殘會(huì)的賽事服務(wù)。因?yàn)槲覀冇星懊鏉?jì)南、沈陽(yáng)、天津、西安四屆全運(yùn)會(huì)賽事服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)和專業(yè)，所以在我們綠城的大本營(yíng)杭州今年召開(kāi)的亞運(yùn)賽事服務(wù)、亞運(yùn)場(chǎng)館服務(wù)，教練員運(yùn)動(dòng)員、媒體官員，所有的賽事服務(wù)都是由我們來(lái)提供。我們有新的賽道在一個(gè)個(gè)突破。

第三，聚焦優(yōu)質(zhì)客戶。上半年，我們大客戶合作占比超過(guò) 70%，尤其是跟城市新區(qū)管委會(huì)和大量國(guó)企央企進(jìn)行全面性的戰(zhàn)略性合作，我們今年在上海、江蘇、安徽各地都全面突破了政府開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)的合作。在上海，我們和張江高科合作，進(jìn)駐了他們的生物醫(yī)藥板塊(張江基因島）；我們也跟士方集團(tuán)進(jìn)行了全面戰(zhàn)略合作，我們跟無(wú)錫最大的國(guó)有企業(yè)無(wú)錫城投進(jìn)行合作。從開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)到大量的央企、國(guó)企的合作，上半年對(duì)這些業(yè)績(jī)的取得我們起了非常好的作用，我們會(huì)進(jìn)一步聚焦優(yōu)質(zhì)的城市和優(yōu)質(zhì)的區(qū)域，聚焦優(yōu)質(zhì)的客戶，聚焦優(yōu)質(zhì)的賽道，去全面推動(dòng)下半年的市場(chǎng)拓展。我們會(huì)堅(jiān)定年初設(shè)定的目標(biāo)不動(dòng)搖，快速推動(dòng)下半年市場(chǎng)拓展。

Q4：上半年公司在收入、利潤(rùn)、現(xiàn)金流方面實(shí)現(xiàn)了均衡增長(zhǎng)；請(qǐng)問(wèn)公司采取了哪些舉措，尤其是在精益運(yùn)營(yíng)和效能提升方面有哪些可以分享？年度指引：年初指引（收入、核心經(jīng)營(yíng)利潤(rùn)、毛利率、現(xiàn)金流）是否維持？

綠城服務(wù)：從年初開(kāi)始，我們?nèi)鏄?shù)立了以高質(zhì)量發(fā)展作為公司的核心準(zhǔn)繩，緊緊圍繞服務(wù)好客戶、帶領(lǐng)好團(tuán)隊(duì)、拓展好市場(chǎng)、經(jīng)營(yíng)好公司，來(lái)回應(yīng)和回報(bào)股東和投資者對(duì)公司的關(guān)切。

具體采取的措施也是圍繞這4個(gè)方面：

在經(jīng)營(yíng)質(zhì)量提升方面，以成本精益管理和應(yīng)收賬款改善為抓手，完善市場(chǎng)準(zhǔn)入機(jī)制、投產(chǎn)評(píng)估機(jī)制、全面預(yù)算管理；物業(yè)板塊聚焦人效精益管理專業(yè)板塊國(guó)繞主業(yè)，壓實(shí)能力爬坡、提升戶均產(chǎn)值，虧損點(diǎn)有效縮窄。實(shí)現(xiàn)收入、利潤(rùn)、現(xiàn)金流的均衡增長(zhǎng)。

在拓展質(zhì)量提升方面，以品質(zhì)品牌協(xié)同和產(chǎn)業(yè)發(fā)展協(xié)同為抓手，助力產(chǎn)品升級(jí)、市場(chǎng)升級(jí)和品牌升級(jí)；實(shí)現(xiàn)規(guī)模有質(zhì)增長(zhǎng)，一體化拓展成績(jī)?cè)诰€。(新拓年聯(lián)動(dòng)拓展貨值創(chuàng)新高）。

在管理質(zhì)量提升方面，以組織一體化為抓手，深化改革力度速度超過(guò)往年。

目前總體已經(jīng)形成了*5+12+8”（5個(gè)職能系統(tǒng)、12個(gè)區(qū)域、8家專業(yè)集團(tuán)）的組織架構(gòu)。組織建制上，總體橫向聯(lián)動(dòng)，縱向貫穿，賦能到以項(xiàng)目為單位的最小作戰(zhàn)單元。組織架構(gòu)大量精簡(jiǎn)和提效，管理標(biāo)淮和流程精進(jìn)行再

造，實(shí)現(xiàn)管理費(fèi)用率下降0.6個(gè)百分點(diǎn)。

在服務(wù)質(zhì)量提升方面，緊緊圍繞以客戶價(jià)值和客戶需求作為我們的原點(diǎn)以管家為鏈接，借助幸福里鏈接外部資源，推動(dòng)善數(shù)數(shù)字化轉(zhuǎn)型；升級(jí)服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)系統(tǒng)；實(shí)現(xiàn)高滿意度、高續(xù)約率、高提價(jià)率，總體上，上半年業(yè)績(jī)整體態(tài)勢(shì)企穩(wěn)回升，核心指針呈現(xiàn)回歸。

同樣我們清晰看到：市場(chǎng)的變化、業(yè)主的需求、員工的期待、組織的效率、經(jīng)營(yíng)的質(zhì)量、市場(chǎng)的轉(zhuǎn)型，與我們自身發(fā)展不均衡、能力不充分之問(wèn)的矛盾。

下半年：我們舉措會(huì)更快、更實(shí)、更強(qiáng)。聚焦經(jīng)營(yíng)績(jī)效與市場(chǎng)拓展雙優(yōu)。加強(qiáng)戰(zhàn)路轉(zhuǎn)型的系統(tǒng)性：在物業(yè)服務(wù)向生活服務(wù)、城市服務(wù)轉(zhuǎn)型中，加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)、橫縱聯(lián)動(dòng)，在前端市場(chǎng)拓展、中端組織機(jī)制保障、后端服務(wù)運(yùn)營(yíng)轉(zhuǎn)化中全程貫穿，全面提升一體化運(yùn)營(yíng)能力。深化最小作戰(zhàn)單元的支撐性：加強(qiáng)最小作戰(zhàn)單元的能力集成，實(shí)現(xiàn)在項(xiàng)目層面服務(wù)產(chǎn)品清晰、服務(wù)主體聯(lián)動(dòng)、經(jīng)營(yíng)模型穩(wěn)定、支撐系統(tǒng)賦能。深化四保服務(wù)與四樂(lè)經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品融合，線下線上流程再造無(wú)縫街接。彰顯以終為始的成效性：以產(chǎn)品升級(jí)為核心的能力躍遷、以效率提升為核心的精益運(yùn)營(yíng)、以人均效能為核心的流程再造、以客戶滿意為核心的服務(wù)轉(zhuǎn)型；我們將更加攻堅(jiān)、更加韌性；戰(zhàn)術(shù)上唯快不破，自我革新；戰(zhàn)略上堅(jiān)持可持續(xù)發(fā)展，堅(jiān)持長(zhǎng)期主義。

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