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鄭州高新區(qū)，一直在默默地證明自己！

(資料圖片)

三十余年來，鄭州高新區(qū)悶頭發(fā)展，在產(chǎn)業(yè)、教育兩座高地加持下，成績斐然。

近年來，高新區(qū)又迎來新變化，一方面是“擴區(qū)”的呼聲高漲，另一方面是片區(qū)商業(yè)發(fā)展如火如荼。

對高新區(qū)商業(yè)而言，在去年底開業(yè)的正弘?yún)R，可以說將區(qū)域商業(yè)發(fā)展推向高潮，一條科學(xué)大道貫穿各大商業(yè)體（ 正弘生活廣場、萬科廣場、高新萬達(dá)、未來還有保利的商業(yè)入場 ），高新商圈呼之欲出！

然而，片區(qū)商業(yè)短期爆發(fā)，多個商業(yè)扎堆聚集，也未必是一件好事。

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開業(yè)半年后的正弘?yún)R

去年年底，正弘?yún)R盡管以80%的開店率倉促開業(yè)，但當(dāng)時也引起不小轟動，稱得上鄭州商業(yè)的逆勢“破冰”之作，開業(yè)當(dāng)天超10萬人次客流，深受鄭州市民好評。這 對鄭州商業(yè)發(fā)展有很大鼓舞、激勵和提振信心的作用 。

如今，開業(yè)半年后的正弘?yún)R怎么樣了？

近期邦君實地走訪高新區(qū)正弘?yún)R，與開業(yè)時對比，目前 開店率達(dá)到96% ，從負(fù)一至地上七層，從開業(yè)至今，待開業(yè)品牌門店減少了80家，處于招商待開業(yè)的門店大概仍有20家。

這其中包括負(fù)一層的淘小胖姐弟倆土豆粉店、一層香奈兒對面的迪奧奢侈品店和二層星巴克。

如果說某衛(wèi)城想要把迪奧鄭州首店的光環(huán)放在頭頂，那么正弘?yún)R迪奧門店自然不能、也不會提前開業(yè)，這似乎有情可原。

而作為本土餐飲品牌的姐弟倆為何如此“害羞”，至今正弘?yún)R店沒有坦誠相見，有點讓人不能理解。

相比之下，姐弟倆沒有巴奴“積極”，雖然后者去年也沒開業(yè)，但其在今年3月份就已進(jìn)場，并提出新的口號標(biāo)語： 服務(wù)不過度，樣樣都講究 。

不過個人覺得還是原來的“ 服務(wù)不是巴奴的特色，毛肚和菌湯才是 ”更符合巴奴產(chǎn)品主義的發(fā)展理念。

雖然巴奴創(chuàng)始人說已經(jīng)擺脫掉海底撈的影子，但從其新標(biāo)語可以看出，兩大品牌之間的“火藥味兒”依然十足！

至于星巴克，可能負(fù)一層已經(jīng)有一家了，上面的就沒開。換個角度看，如果商場客流人氣一直很高，還會不開嗎？

另外，也有個別品牌店面進(jìn)行了調(diào)整，比如說七層的餐飲區(qū)，此前招商披露的是曼玉餐廳，現(xiàn)在入駐的是 曼玉小海鮮 ，本以為是在鄭州生長10多年的曼玉更名了，原來是曼玉旗下新品類，正弘?yún)R店是河南首店。

還有比較重要的一點，就是正弘?yún)R現(xiàn)在的人氣和開業(yè)時相比，相差甚遠(yuǎn)。

可能去的不是時候，因為是在工作日，雖在飯點，但七層餐飲區(qū)客流也并不大。

如果說作為鄭西以年輕定位、品牌業(yè)態(tài)全且具有一定影響力的商業(yè)體尚且如此，那么高新萬達(dá)、朗悅公園茂、高新萬科廣場等“前輩們”會怎樣？

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朗悅系商業(yè)的“冰與火”

朗悅算得上在鄭州高新區(qū)商業(yè)綜合體第一個吃螃蟹的開發(fā)商，2017年問世的朗悅公園茂 在一定程度上填補了區(qū)域商業(yè)空白地。

以兒童、家庭、潮流三大主題功能定位，結(jié)合周邊居民生活方式不斷迭代升級，整體來看運營得中規(guī)中矩。只是18萬方的公園茂與15萬方的正弘?yún)R距離不足2公里，兩者肉搏，不知區(qū)域消費者更偏愛哪個？

繼公園茂之后，朗悅在2020年又推出了朗悅新悅薈，6萬方左右，定位為年輕、時尚、休閑的社區(qū)型購物中心。從 “大而全”變成了“小而美” ，在學(xué)校、社區(qū)、地鐵的加持下，相比公園茂，新悅薈可圈可點！

但這兩個項目并非今天談?wù)摾蕫偟闹攸c，主角是朗悅公園里。根據(jù)官方披露信息，超10萬方的露天街區(qū)商業(yè)，堪稱 朗悅商業(yè)項目的3.0 。

于朗悅而言，這是一次升級之作，是對自身的突破與跨越，可以理解為創(chuàng)新；也是一次大膽的嘗試，摸著石頭過河，也可能一不小心即會“墜坑”。

相比于盒子商業(yè)， 開放式的商業(yè)街區(qū) 更能滿足年輕消費者對時尚化、潮流化、個性化、舒適感、互動感的追求。

邦君實地走訪公園里商業(yè)街區(qū)時發(fā)現(xiàn)，項目周邊的社區(qū)、公寓等入住率相對較高，不用擔(dān)心流量的問題，并且剛需群體占有一定比例，這從高新區(qū)華豫佰佳國槐街店內(nèi)的購物消費者中可窺知一二。

但公園里商業(yè)街的門店約30%的入駐率卻令人嘆息。街區(qū)東西方向全長約800米，大概300家商鋪，但多是連排關(guān)門、上鎖的現(xiàn)狀。

僅有少部分門店開業(yè)，除了飲品，就是小吃、餐館，業(yè)態(tài)單一且同質(zhì)化嚴(yán)重，這給后期運管團隊帶來壓力和挑戰(zhàn)！

深入了解發(fā)現(xiàn)，朗悅公園里項目原計劃去年入市，但因不可抗力因素影響，延期至今年下半年。 口罩只是表面因素，核心還是招商存在問題 。

常規(guī)來看，在公園茂、新悅薈等盒子商業(yè)的基礎(chǔ)上，朗悅應(yīng)該對接了不少品牌，招商入駐本不會有啥問題，但不能排除街區(qū)商業(yè)面臨的弊病而讓商家心有余悸，鄭州屬于北方城市，四季分明，冬寒、夏熱，再加上風(fēng)霜雨雪等天氣，這當(dāng)然會給露天商業(yè)街的客流帶來一定程度影響！

朗悅系的三大商業(yè)項目近距離聚合，看似會增強商業(yè)體的對外輻射能力、吸金能力，但在激烈的競爭壓力下，可能會出現(xiàn)人氣冷清，商鋪租不出去的尷尬局面。

片區(qū)商業(yè)競爭，需要辯證看待，具有硬幣的AB面，好的商業(yè)競爭可以促進(jìn)各自創(chuàng)新升級，更好地服務(wù)于消費者，而另一面則是朝著相反的方向發(fā)展，此前鄭州已有前車之鑒，相信時間會給出正確的答案！

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新型零售業(yè)態(tài)匯聚

近年來，在高新區(qū)商業(yè)整體發(fā)展不溫不火的同時，區(qū)域內(nèi)迎來新的零售業(yè)態(tài)。

比如正弘?yún)R的 淘小胖 、朗悅公園里的 華豫佰佳 、千禧動漫時代廣場的 利多倉 等超市，猶如萬綠叢中一點紅，讓消費者眼前一亮！

三家超市在空間分布上距離相隔不遠(yuǎn)，都在科學(xué)大道瑞達(dá)路附近，最遠(yuǎn)距離不超過2.5公里，這類超市并非獨立存在，而是與商場形成互補，互利共惠，在給商場增加人氣競爭籌碼的同時，也給區(qū)域內(nèi)消費者帶來福音。

在今年4月份，位于正弘?yún)R負(fù)一層的淘小胖正式開業(yè)，迎來周邊消費者追捧。去過的朋友都知道，它在商品陳列、裝修風(fēng)格、服務(wù)理念等方面，都在模仿胖東來。

經(jīng)營面積不大，約5000m2，涵蓋鮮肉、水產(chǎn)、果蔬、冷凍、熟食、烘焙、個護、海鮮加工、休閑食品等十多個區(qū)域，基本滿足周邊市民購物需求。

還有去年華豫佰佳國槐街店，經(jīng)營面積、貨品陳列、區(qū)域劃分等多方面都與淘小胖相差不大，不同的地方是， 華豫佰佳的服務(wù)更加細(xì)膩 。

在超市入口處，放有冷熱飲水機、洗手臺、梳妝鏡、存包柜、購物車，來往顧客可免費使用。

另外，在場內(nèi)每個區(qū)域的貨架上都貼有溫馨提示語和小標(biāo)簽，還有它的經(jīng)營宗旨是“ 品質(zhì)至上，買貴補差價，不滿意就退貨，購物零風(fēng)險 ”，這是不是很有胖東來的味道？

距離正弘?yún)R淘小胖不足900米的 鄭州首家利多倉倉儲會員超市 ，在去年12月份趕在正弘?yún)R開業(yè)前一周進(jìn)行試營業(yè)，吸引不少市民。 試水會員制的盈利模式 成為了鄭州商業(yè)創(chuàng)新的一道靚麗風(fēng)景線。

該超市有上下兩層，共計約7500㎡，所有的商品都以運輸貨架的方式進(jìn)貨，場內(nèi)一些商品相比電商平臺價格大概7.1折出售。

利多倉倉儲會員店主打“性價比”，與 山姆、Costco 等超市如出一轍，以收取會員費實現(xiàn)盈利，以低價吸引客戶，憑借龐大的會員數(shù)量，直采直購，拿到市場最低價，每項商品賺取毛利平均10%左右。

另外，利多倉超市設(shè)計了可沒有限制的退款退貨策略，如有不滿意、不好吃、不好用等情況，均可憑票無理由退換貨，旨在為會員提供高性價比、高品質(zhì)的商品服務(wù)！

而這類超市的聚集，對高新區(qū)商業(yè)氛圍無疑利好。

現(xiàn)在的高新區(qū)，在河南拔尖大學(xué)、各大產(chǎn)業(yè)園、高新技術(shù)企業(yè)、新型研發(fā)機構(gòu)的加持下，可以說是鄭州乃至河南高新技術(shù)和人才最多的一個區(qū)域，教育高地和產(chǎn)業(yè)高地，恐怕鄭州東區(qū)也難以望其項背。

兩大“高地”的背后，為區(qū)域商業(yè)提供了大量有實力的消費群體來反哺商業(yè)發(fā)展，草灰蛇線，片區(qū)房價即是佐證！

當(dāng)下，事關(guān)高新區(qū)未來發(fā)展大計的“擴區(qū)運動”正如火如荼，一直備受關(guān)注的彩虹橋和地鐵8號線也將在2023年下半年竣工，高新區(qū)的新面貌正闊步而來。

三十年磨一劍，高新區(qū)從鄭州西北遠(yuǎn)郊的一片蠻荒之地，蛻變?yōu)榭苿?chuàng)高地。在默默耕耘中，鄭州高新區(qū)的巨大變化超乎很多人的想象！

對鄭州高新區(qū)而言，新的發(fā)展機遇和挑戰(zhàn)，正在路上！

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撰文/編輯：木易