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(相關(guān)資料圖)

報告摘要：

從首批REITs上 市至今正好兩周年，市場在不同階段走出了顯著的差異化特征，尤其是近半年來，二級市場量價萎縮，新發(fā)REITs 節(jié)奏放緩，投資者觀望情緒濃厚，市場由追求稀缺性逐步回歸內(nèi)在價值考量，或于悲觀中孕育新的投資機(jī)會。

運營情況：高速公路類REITs 方面，疫后出行修復(fù)疊加經(jīng)濟(jì)恢復(fù)，高速公路項目車流量與通行費收入改善明顯。生態(tài)環(huán)保類REITs 方面，底層為污水處理和廚余垃圾處理項目，受季節(jié)性影響較大，后續(xù)仍需關(guān)注項目成本和補貼動態(tài)。清潔能源類REITs 方面，鵬華深圳能源項目一季度營收環(huán)比下滑，需關(guān)注項目收費動態(tài)和原材料成本。產(chǎn)業(yè)園區(qū)類REITs方面，租金減免影響可控，仍需關(guān)注潛在租戶的續(xù)租、退租計劃影響，隨著經(jīng)濟(jì)環(huán)境回暖，園區(qū)企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有望改善。倉儲物流類REITs 方面，受益于物流行業(yè)高速發(fā)展，高標(biāo)倉儲需求旺盛。保租房類REITs 方面，底層資產(chǎn)區(qū)域位置較好，一季度出租率維持高位。

分配指標(biāo)：從2022 年度及2023 年一季度的可供分配金額情況來看，受疫情影響及經(jīng)濟(jì)修復(fù)較慢影響，整體數(shù)據(jù)表現(xiàn)一般。此外，由于季節(jié)性影響基礎(chǔ)設(shè)施項目資產(chǎn)收支情況，所以不能簡單基于一季度情況判斷基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)全年的可供分配金額。

市場表現(xiàn)：公募REITs 兼具股、債特征，上市逐漸走出獨立行情。截止報告期，REITs 加權(quán)平均漲幅為5.07%，27 只REITs 中有20 只REITs 均錄得上漲，而同期上證指數(shù)下跌8.33%。從資產(chǎn)增值收益看，產(chǎn)業(yè)園區(qū)、倉儲物流、清潔能源表現(xiàn)不錯，從分紅收益看，生態(tài)環(huán)保類REITs、高速公路REITs 分紅較多。近半年來，在賺錢逐步效應(yīng)降溫、基本面修復(fù)不及預(yù)期、疊加流動性小加劇市場波動等合力下，市場持續(xù)下跌，交易量持續(xù)萎縮、價格表現(xiàn)低迷。

投資建議：1）關(guān)注市場交易變化：目前來看市場仍處于震蕩下行趨勢，一旦趨勢形成后將持續(xù)較長時間，直到趨勢出現(xiàn)明顯的反轉(zhuǎn)信號，因此需關(guān)注市場交易情況，關(guān)注形成震蕩行情，交易量及換手率開始出現(xiàn)邊際改善等情況。2）關(guān)注資產(chǎn)基本面改善：隨著政策加碼，宏觀基本面和發(fā)展信心逐步轉(zhuǎn)好，基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)經(jīng)營情況有望得以修復(fù)，建議關(guān)注如產(chǎn)業(yè)園區(qū)招租、續(xù)租情況改善，出租率修復(fù)進(jìn)展，車輛通行修復(fù)情況等。

3）關(guān)注政策出臺及發(fā)行速度：政策出臺及新發(fā)REITs 上市，有望帶動市場關(guān)注度及增量資金進(jìn)場，此外近期多只REITs 相繼發(fā)布增持公告，多單新發(fā)REITs 申報，都將有望再迎重要長期資金。

風(fēng)險提示：1）數(shù)據(jù)統(tǒng)計測算偏差。2）疫情等導(dǎo)致底層資產(chǎn)經(jīng)營不及預(yù)期。3）相關(guān)支持政策落地不及預(yù)期。