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作者：垚圭城（六土）

每一次修復(fù)，都是機(jī)會(huì)的降臨！

(資料圖)

文章之初，先給出結(jié)論：8月30日廣州出臺(tái)的“認(rèn)房不認(rèn)貸政策”是具有里程碑的政策放松，從廣州開始也包含著深刻的含義，但是北京、上海未必跟進(jìn)，這一政策對(duì)于一線新移民剛需和大城市改善是巨大利好。

01 政策落地

8月30日，廣州市人民政府辦公廳發(fā)布《關(guān)于優(yōu)化我市個(gè)人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，其中提到，居民家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）申請(qǐng)貸款購買商品住房時(shí)，家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。

廣州的官宣意味著流傳多時(shí)的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策終于落地，這個(gè)被市場寄予厚望的政策終于要在全國陸續(xù)推廣開來。

“認(rèn)房又認(rèn)貸”這一實(shí)施長達(dá)13年、對(duì)無數(shù)購房者產(chǎn)生巨大影響的樓市調(diào)控大殺器，終于緩緩的退出歷史舞臺(tái)。

新政的實(shí)施具有里程碑的意義！

02 認(rèn)房認(rèn)貸

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策起源于他的前身——“認(rèn)房又認(rèn)貸”政策，后者可以說是我國房地產(chǎn)調(diào)控史上大殺器，從某種程度上甚至超越了另一大殺器“限購”政策，其他的什么“限售”“營業(yè)稅不滿五年不減免”等政策在“認(rèn)房又認(rèn)貸”面前都是小弟弟。

2010年5月26日，住建部等三部門出臺(tái)《關(guān)于規(guī)范商業(yè)性個(gè)人住房貸款中第二套住房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，明確二套房認(rèn)定以家庭為單位，執(zhí)行“認(rèn)房又認(rèn)貸”的原則。

同年7月15日北京率先出臺(tái)的二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，正式實(shí)施認(rèn)房又認(rèn)貸政策。這套政策的出爐，代表了銀行在放貸前，不僅要登錄房管部門的房屋權(quán)屬系統(tǒng)查詢借款人家庭的住房數(shù)量，還將查詢借款人的貸款記錄。凡是在當(dāng)?shù)赜蟹?、或者曾?jīng)貸過款的，就嚴(yán)格按“認(rèn)房又認(rèn)貸”原則界定二套房。

這一政策的大殺器表現(xiàn)為在全國范圍內(nèi)的未還清房貸款都會(huì)影響購房者的貸款成數(shù)，而對(duì)于“北上廣深”四個(gè)一線一線城市，哪怕你還清了在老家的房貸，一樣不能享受3成首付，北京、上海更是嚴(yán)格到哪怕是在京滬購買的第一套住宅也要支付7成以上首付。

比如買一套400萬的房子，按30%的首付比例算，需要準(zhǔn)備120萬的首付款，但如果被認(rèn)定為二套房的話，可能首付比例會(huì)變成70%-80%，也就是280萬-320萬左右的首付，這大大限限制購房者的購買能力，尤其對(duì)于新移民和本地改善型購房者，很多人根本無法湊齊巨額的首付款。

正是這種購房的超級(jí)難度才體現(xiàn)出這次新政的意義和價(jià)值。

03 特殊意義

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策并沒有像過去幾年的放松新政，從二線城市開始，這其實(shí)有著特殊含義。

一方面，過去的“認(rèn)貸”政策是從一線城市北京開始實(shí)施的，而對(duì)于這一種政策的修訂從另一個(gè)一線城市廣州開始，意味著一個(gè)全新的房地產(chǎn)時(shí)代即將來臨，過去各種嚴(yán)格的限制政策會(huì)逐步放松，房地產(chǎn)市場會(huì)逐步回歸市場化，畢竟政治局會(huì)議也指出“要適應(yīng)我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系發(fā)生重大變化的新形勢(shì)”。

另一方面，二線城市經(jīng)過了過去二年的持續(xù)政策放松，市場并沒有出現(xiàn)期盼的好轉(zhuǎn)，個(gè)別處城市甚至引發(fā)了一輪拋壓，說明市場預(yù)期也發(fā)生了變化，而在普通人心目中大城市才有房地產(chǎn)的“大城市”非一線莫屬。

這種預(yù)期的改變導(dǎo)致政策的力度空前，實(shí)施的城市也是一改過去放松政策最后才在一線實(shí)施的模式，而是從一線率先開始。

04 摸石過河

雖然供需關(guān)系發(fā)生了變化，市場預(yù)期發(fā)生了變化，但是政策的實(shí)施依舊小心翼翼，旨在投石問路。

四個(gè)一線，為什么從廣州開始？

因?yàn)橹挥袕V州，對(duì)土地的依賴無以復(fù)加。

下圖是2022年全國城市對(duì)土地財(cái)政的依賴程度，可以看到低土地依賴程度城市只有四個(gè)，其中三個(gè)是一線的“京滬深”，而廣州排在土地依賴程度最嚴(yán)重的一檔，“超高土地財(cái)政依賴程度城市”，土地依賴程度高達(dá)107%，和溫州、太原這樣的三線城市在一檔。

正是廣州這種對(duì)土地財(cái)政的高度依賴，才使得這個(gè)一線中最需要放松政策的城市成為“頭一炮”。

對(duì)于其他一線政策是否推進(jìn)其實(shí)存在變數(shù)。

深圳在8月30日晚官宣8月31日起施行執(zhí)行認(rèn)房不認(rèn)貸政策。

北京樓市是目前全國最堅(jiān)挺的二個(gè)城市之一，暫時(shí)沒有實(shí)施的需要；上海樓市雖然有些低迷，但是購買力從來都不缺，新政的實(shí)施也會(huì)非常謹(jǐn)慎。但是不排除京滬會(huì)有“柔和變形版”政策的出臺(tái)。

我們來看看這個(gè)政策到底是什么？

05 政策細(xì)節(jié)

廣州的“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策簡單地說，就是以家庭為單位，無論家庭成員歷史上有沒有貸過房貸，或者目前有沒有未結(jié)清的房貸，只要家庭在廣州無房，家庭任一成員在廣州買房就可以享受三成首付，貸款七成，且貸款利率按照首套利率計(jì)算。

這樣力度的新政，對(duì)于廣深（也包括可能出臺(tái)柔和變形版的京滬）以及其他二三線城市，有一批人將會(huì)受益。

06 利好人群

“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策實(shí)施有兩類人群明顯受益。

最受益就是改善人群。這批人過去置換更宜居的房產(chǎn)，極難實(shí)現(xiàn)三成首付，有的四成、有的五成，甚至七成、八成。

新政實(shí)施后，置換人群只要賣出原有住宅，在本地?zé)o房，就可以享受三成首付。一套總價(jià)1500萬的一線改善入門房產(chǎn)，原來需要支付七成1050萬首付，新政后只要三成450萬首付，上車的費(fèi)用腰斬都不止，難度大大降低。尤其是賣出原有房產(chǎn)的人，手里都有一筆不菲的資金，首付可以說毫無壓力。

對(duì)于這類人，置換的愿望一下子加大了，而且能買的總價(jià)段也一下子提高了，原本準(zhǔn)備了1050萬資金只能買1500萬的改善入門，現(xiàn)在可以買3000萬的高端改善了。

可以說這個(gè)政策對(duì)于改善、尤其是高端改善人群和產(chǎn)品都有著刺激作用。

而那些曾經(jīng)在老家貸款買房的新移民也是受益匪淺。

很多大城市的新移民年輕時(shí)為了結(jié)婚或者為了保值都曾經(jīng)在老家貸款買過房，原本這次貸款會(huì)被記錄，使他們?cè)诖蟪鞘匈徺I第一套房都無法享受三成貸款，而新政實(shí)施使這些大城市的剛需可以三成首付買房，大大降低了他們購房的難度，尤其對(duì)于那些在清遠(yuǎn)和佛山買過房子的廣州新移民、在惠州和中山買過房子的深圳新移民來說是巨大的利好。

如果京滬也可以實(shí)施新政，那些在廊坊、天津郊縣買過房子的北京新移民和太倉、嘉善買過房的上海新移民也要抓緊時(shí)間了，你們的競爭對(duì)手也不少。

而且變化不僅僅在樓市。

07 不僅樓市

近一個(gè)月以來，國家關(guān)注的不僅僅是樓市，還出臺(tái)了大量的政策來刺激經(jīng)濟(jì)、資本市場、金融市場。

尤其8月27日股市四箭齊發(fā)，限制減持、放緩IPO、印花稅減半、融資保證金降低，都是為了刺激羸弱的資本市場，而股市也給予積極回應(yīng)。

一個(gè)月來頻頻出臺(tái)的政策也表明了管理層對(duì)經(jīng)濟(jì)的態(tài)度，相信隨著樓市、股市的刺激政策不斷出現(xiàn)，貨幣、財(cái)政政策持續(xù)給經(jīng)濟(jì)加溫，比黃金還珍貴的信心會(huì)逐步樹立，宏觀經(jīng)濟(jì)會(huì)不斷向好。

在文章寫好的二小時(shí)后，深圳“認(rèn)房不認(rèn)貸”出臺(tái)了，政策內(nèi)容完全一樣，但是出臺(tái)速度遠(yuǎn)超市場預(yù)料，看來這一輪的救市是堅(jiān)決而又迅速的，京滬出臺(tái)該政策的概率大大提高。

甚至可以預(yù)料，如果這輪政策不及預(yù)期，后續(xù)還會(huì)有更有力的政策進(jìn)一步刺激房地產(chǎn)市場。

對(duì)于普通人，每一次修復(fù)，都是機(jī)會(huì)的降臨！