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來(lái)源 | 深藍(lán)財(cái)經(jīng)

撰文 | 楊波

【資料圖】

本輪樓市政策大背景下，第一個(gè)全面取消限購(gòu)的“新一線(xiàn)城市”誕生了。

9月7日深夜，南京發(fā)布《促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展南京最新舉措》，宣布從9月8日起在玄武區(qū)、秦淮區(qū)、建鄴區(qū)、鼓樓區(qū)四區(qū)范圍內(nèi)購(gòu)買(mǎi)商品房不再需要購(gòu)房證明。這意味著，南京樓市已經(jīng)全面取消限購(gòu)。全國(guó)人民，只要你想買(mǎi)，就可以去南京買(mǎi)一套。

除了全面取消限購(gòu)之外，南京房產(chǎn)新政還出臺(tái)了集體土地房票安置、購(gòu)置新建商品房補(bǔ)貼、“賣(mài)舊換新”補(bǔ)助等一系列組合拳，并且要求落實(shí)首套首付2成二套首付3成的房貸政策。

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南京樓市“太難了”？

事實(shí)上，南京一直走在本輪新一線(xiàn)城市救市的急先鋒。

8月4日，南京出臺(tái)《進(jìn)一步優(yōu)化政策舉措促進(jìn)南京房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展》，包括購(gòu)買(mǎi)新房實(shí)施補(bǔ)貼、提升預(yù)售監(jiān)管資金使用效率、優(yōu)化差異化供地等8條措施。當(dāng)時(shí)，市場(chǎng)瘋傳限購(gòu)會(huì)全部取消，不過(guò)很快被辟謠了。沒(méi)想到，一個(gè)月后，就成為了現(xiàn)實(shí)。

南京樓市有多“難”？

根據(jù)南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，截至2023年6月30日，上半年南京全市共計(jì)成交31058套新房，同比去年下滑了19%，還不及2021年的一半。也創(chuàng)下自2019年以來(lái)近5年新低。

二手房方面，與去年同期數(shù)據(jù)相比，成交套數(shù)上漲了59%。不過(guò)，掛牌量卻一直在攀升。截至9月8日，南京鏈家平臺(tái)二手房掛牌量達(dá)178840套。

價(jià)格方面，據(jù)“有事問(wèn)彭叔”統(tǒng)計(jì)，整體上，南京房?jī)r(jià)已經(jīng)跌破了2020年時(shí)期的房?jī)r(jià)了。包括鼓樓區(qū)的房?jī)r(jià)從4.4萬(wàn)跌至了4.1萬(wàn)，南京建鄴區(qū)房?jī)r(jià)從4.4萬(wàn)跌至了4.2萬(wàn)。

南京樓市，再不出大招，可能就要“真涼了”。

2

“破天荒”政策都來(lái)了

最近，樓市的政策越來(lái)越多，越來(lái)越密集了。

中央方面，貸款利率持續(xù)降低。甚至調(diào)整存量房貸利率這種歷史上從未有過(guò)的“破天荒”政策，都出來(lái)了。地方性的政策，主要包括放松限購(gòu)、限貸、限售、限價(jià)等臨時(shí)措施，主要是鼓勵(lì)剛需和改善型需求。

南京打響第一槍?zhuān)欠窨梢云诖?，更多的“新一線(xiàn)”城市將會(huì)加入。杭州、武漢、西安等可能也快了。今年上半年樓市整體表現(xiàn)較好的成都，可能不會(huì)那么快全面解除限購(gòu)，但是成都的政策也在快速松綁，上周成都就出臺(tái)了“本科生無(wú)須落戶(hù)，可通過(guò)人才資格直接購(gòu)房”的新政。

有業(yè)內(nèi)人士坦言“目前的政策節(jié)奏，好像和2014年的劇本差不多在走”。

是的，歷史仿佛都在重復(fù)，但又不是簡(jiǎn)單的重復(fù)。2014年，全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)為6324元/平；到了2020年，全國(guó)房?jī)r(jià)均價(jià)為9860元/平。相當(dāng)于短短幾年，全國(guó)的購(gòu)房者買(mǎi)一套100平米的房子，需要多花35萬(wàn)元，相比于2012年上漲超過(guò)50%。

以南京為例，2014年均價(jià)約17936元/平，購(gòu)買(mǎi)100平米的房子，總價(jià)179萬(wàn)元。到了2023年達(dá)到33324元/平。一個(gè)普通購(gòu)房者，需要多花154萬(wàn)才能買(mǎi)到同樣的房子。購(gòu)房者的負(fù)擔(dān)大大增加。然而，收入的增速，遠(yuǎn)遠(yuǎn)達(dá)不到房?jī)r(jià)的漲速。

2014年到2021年這一輪樓市大行情，確實(shí)讓很多人身價(jià)翻倍了。但是，對(duì)于后面新的購(gòu)房者而言，意味著難以承受的巨大壓力。

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依然冷靜

相比于2016年全國(guó)樓市普漲到2021年維持高房?jī)r(jià)，人口出生在同時(shí)期出現(xiàn)斷崖式下跌。

任澤平曾經(jīng)提出了一個(gè)“房?jī)r(jià)不可能三角”問(wèn)題。房地產(chǎn)調(diào)控肯定希望: 1、漲價(jià)是不可能的了因?yàn)闀?huì)增加實(shí)體經(jīng)濟(jì)成本。2、降價(jià)是不可能的了，因?yàn)闀?huì)增加金融市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。3、不漲不降是不可能的了，沒(méi)有漲價(jià)預(yù)期老百姓不會(huì)進(jìn)場(chǎng)，沒(méi)有降價(jià)預(yù)期老百姓不生孩子。誰(shuí)能解決這個(gè)“房地產(chǎn)不可能三角”問(wèn)題，或許能獲得下屆諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎(jiǎng)。

那么究竟應(yīng)該怎么辦？

今年7月24日，高級(jí)別會(huì)議中，首次未提“房住不炒”，且提出明確指出“我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)供求關(guān)系發(fā)生重大變化”。由此可見(jiàn)，未來(lái)一段時(shí)間，我國(guó)樓市最核心的發(fā)力點(diǎn)就是“提升需求”，鼓勵(lì)老百姓買(mǎi)房。

相比于2014年，本輪樓市缺少了“棚改貨幣化安置”這個(gè)全國(guó)性的需求杠桿點(diǎn)。另外，現(xiàn)在房?jī)r(jià)處于歷史高位，接盤(pán)者膽顫，持有者惶恐。如果不是自住的剛需和改善，目前來(lái)看“投資性需求”很少。就連資本市場(chǎng)中，地產(chǎn)幾大龍頭房企的股價(jià)也沒(méi)有出現(xiàn)現(xiàn)象級(jí)上漲，由此可見(jiàn)，資本對(duì)于目前為止的樓市判斷，依然處于不溫不火中。

繼續(xù)靜觀(guān)其變吧。