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快速導(dǎo)讀

在剛剛過(guò)去的6月20日，央媽公布的最新LPR價(jià)格終于下降了，一年期的是3.55%，5年期以上的是4.2%。降息代表著什么？如果在20年前，那肯定是股市飄紅，但是現(xiàn)在股市就好像已經(jīng)進(jìn)入了“休眠”狀態(tài)，任何利好對(duì)它都是沒(méi)有太大的作用，真正做到“波瀾不驚”。那對(duì)于普通人來(lái)說(shuō)，降息有什么實(shí)質(zhì)性影響呢？買(mǎi)房嗎？

(資料圖片僅供參考)

■降息，是什么的一回事？

很簡(jiǎn)單，就是融資成本在降低。那很多人就問(wèn)了，房貸月供會(huì)降低嗎？并不完全會(huì)。LPR的變化并不會(huì)立即引起房貸月供的變化。如果你是存量房貸客戶(hù)，那么在LPR轉(zhuǎn)軌的時(shí)候你選擇了【固定利率】和【浮動(dòng)利率】方案。如果是【固定利率】那么往后LPR價(jià)格如何變化都不會(huì)影響到你的月供，當(dāng)然利率趨勢(shì)下行是大概率的，薅不到羊毛就怪當(dāng)年自己太“保守”了。

如果你選擇了【浮動(dòng)利率】方案就會(huì)出現(xiàn)以下兩種情況：

一是選擇了1月1日調(diào)整利率，那么無(wú)論2023年的LPR如何變化，你都只能夠在12月20日公布的那一次調(diào)整中看到實(shí)質(zhì)性的變化，然后在2024年1月1日之后開(kāi)始調(diào)整，也就是享受月供減少的優(yōu)惠。當(dāng)然，前提是12月20日的LPR是有所下降；

二是對(duì)日調(diào)整利率，如果你選擇的是放款日，或者是某一日的調(diào)整，比如你選擇了7月1日作為對(duì)日調(diào)整日，那么你就可以在2023年的7月1日后立即享受到本輪LPR下調(diào)的福利，因?yàn)閷?duì)應(yīng)6月20日公布的LPR已經(jīng)下調(diào)了。所以，千萬(wàn)別著急找銀行投訴為什么月供沒(méi)有減少喲。

但是如果你是準(zhǔn)備放款但是又未開(kāi)始放款的，在6月20日之后放款就可以立即享受這個(gè)優(yōu)惠了，也就是月供可能會(huì)明顯的減少。不過(guò)，因?yàn)槠胀ㄈ说慕杩畈⒉皇呛芏啵圆顒e可能就是幾十元之間的事情，差別并不是很大。

■買(mǎi)房嗎？是不是最好的入市時(shí)機(jī)

這個(gè)就真不是最佳的入手時(shí)機(jī)。一是利息的降低不是你買(mǎi)房的核心原因，買(mǎi)房不是買(mǎi)菜，你會(huì)因?yàn)椴藘r(jià)很便宜所以買(mǎi)多點(diǎn)菜，但是你不會(huì)因?yàn)槔⒈阋硕噘I(mǎi)房。而且，現(xiàn)在這個(gè)趨勢(shì)下去，廣州的房地產(chǎn)市場(chǎng)還有議價(jià)的空間，再過(guò)半年，很多等不及的業(yè)主就會(huì)在出手。前段時(shí)間聽(tīng)到海珠區(qū)的朋友說(shuō)，原本500萬(wàn)預(yù)算的買(mǎi)家現(xiàn)在大膽看600萬(wàn)的房子一點(diǎn)都不為過(guò)，因?yàn)榉績(jī)r(jià)的松動(dòng)才剛剛開(kāi)始。

另外，現(xiàn)在的貸款利率更低了，所以如果你的房貸正在享受這個(gè)福利那么你沒(méi)有必要過(guò)早提前結(jié)清房貸。相反，如果你在2019年前后買(mǎi)房，利息在年化5%-6%之間，那么你倒是有這個(gè)需要提前考慮是否要降一降這個(gè)利息。怎么降呢？是不是跟銀行喊冤呢？肯定不是。這里首先要解決幾個(gè)問(wèn)題，為什么你的房貸利息降得不明顯。

LPR轉(zhuǎn)軌是一件很特別的事情，我來(lái)給大家演示一下：首先如果2019年的時(shí)候你的房貸利率是5%，如果當(dāng)時(shí)公布的LPR價(jià)格就是4%，那么你的加點(diǎn)幅度就是1%，也就是無(wú)論將來(lái)LPR如何變化，這個(gè)1%是永久不變的。不是說(shuō)浮動(dòng)嗎？浮動(dòng)只是指LPR部分浮動(dòng)，這個(gè)中間加點(diǎn)的幅度是永遠(yuǎn)不變化的。所以，往后你的貸款利率的構(gòu)成就是當(dāng)期的LPR+1%。

按照2023年6月20日公布的LPR價(jià)格4.2%來(lái)計(jì)算，你的貸款利率就是4.2%+1%=5.2%，還是比較高，因?yàn)榧狱c(diǎn)幅度比較高。所以這個(gè)時(shí)候即便有福利你享受的程度都比其他人低。同樣道理，如果當(dāng)時(shí)你的貸款利率是3.8%，而跟4%相比，就是-0.2%，那么這個(gè)就是你的加點(diǎn)幅度了?，F(xiàn)在的價(jià)格是4.2%，那么你享受的利率就是4.2%-0.2%，就是4%了。

這個(gè)加點(diǎn)幅度是固定不變的，在不同階段申請(qǐng)貸款的加點(diǎn)幅度都不一樣。是沒(méi)有得調(diào)整的，除非你重新再申請(qǐng)一筆新的貸款，那么就可以完全享受當(dāng)下的最新利率水平。說(shuō)句實(shí)話(huà)，如果你剛好有換房的需求，那么你趁著現(xiàn)在利率低，選擇浮動(dòng)利率變化，甚至是固定利率，在未來(lái)一段很長(zhǎng)的時(shí)間都應(yīng)該是處于比較低的利率水平位置，是相對(duì)占優(yōu)的！

當(dāng)然，有朋友說(shuō)會(huì)不會(huì)貸款利率跌到1%呢？不是沒(méi)有可能，如果貸款利率跌到1%，后面存款利率就要跌到趨近于0%。在中國(guó)存款的人多，還是貸款的人多？當(dāng)然是存款，當(dāng)下很多人還是靠銀行利息過(guò)活的，所以不太可能那么快就降到0利率時(shí)代。

■降息，能否刺激實(shí)體經(jīng)濟(jì)？

有一定的幫助，但是為什么最近的降息政策起效不明顯？

首先是個(gè)人，很多人還是認(rèn)為4.2%的利率還是高，跟理財(cái)收益相比差距很遠(yuǎn)，所以很多人還在還款和還款的路上，這個(gè)對(duì)于銀行來(lái)說(shuō)不是好事，而且錢(qián)都還掉負(fù)債，那么實(shí)體經(jīng)濟(jì)就得不到更多的資金支持，短期來(lái)說(shuō)不利；

其次，對(duì)于企業(yè)來(lái)說(shuō)是一件好事，因?yàn)橘J款的利率降低了，融資成本低，自然利潤(rùn)有所增加，但是當(dāng)前的消費(fèi)水平再降級(jí)的浪潮當(dāng)中，薄利多銷(xiāo)注定利潤(rùn)也難以一下子蹦出來(lái)，要守！

最后，就是大型的企業(yè)，現(xiàn)在這些企業(yè)都在忙著“倒貸款”，就是把之前貸款利率高的結(jié)清，申請(qǐng)低價(jià)利率。希望一輪操作之后，對(duì)實(shí)體的投入能夠提升，這樣才是真正刺激經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的關(guān)鍵。

勝手金句

無(wú)論如何，好的政策已經(jīng)開(kāi)始！

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