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我不止一次在自己的文章闡述過 ，中國房地產(chǎn)的中長(zhǎng)期拐點(diǎn)已經(jīng)形成。

【資料圖】

有人可能認(rèn)為拐點(diǎn)到了，是不是房?jī)r(jià)馬上就會(huì)掉頭向下、房?jī)r(jià)暴跌。從目前的市場(chǎng)運(yùn)行情況來看，確實(shí)有部分城市是這樣的，但大多數(shù)城市還是處于一個(gè)陰跌的狀態(tài)。

畢竟房?jī)r(jià)暴跌也不會(huì)是各方所愿見到的。

“限購、限貸、限價(jià)”等短期措施其實(shí)起到一個(gè)重要的作用——防止房?jī)r(jià)短時(shí)間大跌，為什么這么說？

這些政策在一定程度上凍結(jié)市場(chǎng)，讓成交量不會(huì)短時(shí)間持續(xù)放大，房?jī)r(jià)維持相對(duì)穩(wěn)定，尤其是房?jī)r(jià)的絕對(duì)值保持穩(wěn)定。 如果房?jī)r(jià)絕對(duì) 值是比較穩(wěn)定的，那么隨著經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和人們收入增長(zhǎng)，房?jī)r(jià)也就是在相對(duì)下跌。我相信這就是大家希望看到的房?jī)r(jià)軟著陸。

但是這里有一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)，就是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的投資者（或是投機(jī) 者）杠桿率究竟多大，這決定“堰塞湖效應(yīng)”發(fā)生的概率。

當(dāng)然，我是相信政策的制定者手里是有準(zhǔn)確數(shù)據(jù)的。所以政策對(duì)樓市的調(diào)節(jié)作用依然存在。

對(duì)于大多數(shù)人來說是缺乏對(duì)市場(chǎng)認(rèn)知的信息和能力的，不少人完全憑以往市場(chǎng)暴漲的過往經(jīng)驗(yàn)來看待我的論述，質(zhì)疑或是不贊同我的觀點(diǎn)都是可以理解的，因?yàn)檫@里存在信息不對(duì)稱和房地產(chǎn)市場(chǎng)規(guī)律的分析能力差異，不足為怪。但是對(duì)于那些所謂的資深的“房地產(chǎn)專家”還在繼續(xù)看漲房?jī)r(jià)，真是讓人匪夷所思。

永遠(yuǎn)的多頭和永遠(yuǎn)的空頭都是不符合市場(chǎng)規(guī)律的。我曾經(jīng)說過如果房地產(chǎn)市場(chǎng)是政策性的市場(chǎng)，它理應(yīng)回歸是用來住的功能；如果說房地產(chǎn)市場(chǎng)是投資性市場(chǎng)，那我想說的任何具有金融屬性的投資市場(chǎng)都是不存在永遠(yuǎn)的牛市，都具有周期性。

對(duì)于那些還鼓吹說近期短暫的調(diào)整是上車的好機(jī)會(huì)，還說下一輪房?jī)r(jià)會(huì)上漲更高的“專家”們，我想問的是所謂下一輪房?jī)r(jià)上漲的邏輯何在？就因?yàn)檫^去房?jī)r(jià)連續(xù)漲了10年，未來還要繼續(xù)漲10年？不可比較可悲的是，市場(chǎng)上居然還有不少人聽信這樣的言論。

過去10多年里，房?jī)r(jià)的上漲是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、人口紅利、貨幣和信貸政策等多方面因素的共振導(dǎo)致的。只是我想說的是這些因素發(fā)展到今天已經(jīng)消失的差不多了，房?jī)r(jià)的支撐因素也是越來越弱了。

疫情之后，GDP的增長(zhǎng)也是舉步維艱的。但不管會(huì)不會(huì)受到疫情的影響，經(jīng)濟(jì)繼續(xù)高增長(zhǎng)的可能性都是比較小的。一是經(jīng)濟(jì)規(guī)模的基數(shù)已經(jīng)過于龐大，再保持很高的增長(zhǎng)率，是需要多大的絕對(duì)增量來支撐？二是除了房地產(chǎn)行業(yè)能對(duì)GDP產(chǎn)生巨大的拉動(dòng)作用外，目前仍沒有其他單個(gè)行業(yè)或是幾個(gè)行業(yè)能夠產(chǎn)生房地產(chǎn)行業(yè)如此大的拉動(dòng)作用?！敝卑c(diǎn)講就是GDP不會(huì)再像以前那樣快速增長(zhǎng)了。

再看人口紅利，中國80年代的嬰兒潮時(shí)期出生的小孩現(xiàn)在也已經(jīng)30多歲，該買房也買了，買不起仍然是買不起，這部分的購買需求已經(jīng)不強(qiáng)烈?？墒墙?jīng)歷這次嬰兒潮后，中國執(zhí)行嚴(yán)格的“一胎”計(jì)劃生育政策，可謂“后繼無人”，再想有如此爆發(fā)性的住房需求的增長(zhǎng)估計(jì)是很難了。

總之，從經(jīng)濟(jì)發(fā)展漫長(zhǎng)過程來看，房地產(chǎn)在中國經(jīng)濟(jì)起到的重要作用在逐漸退出歷史舞臺(tái)。所以政策方向在變、支撐其內(nèi)在增長(zhǎng)的人口增長(zhǎng)、信貸擴(kuò)張等都在轉(zhuǎn)變?；蛟S明白人都清楚，房地產(chǎn)市場(chǎng)周期性的轉(zhuǎn)變是必然的，經(jīng)濟(jì)發(fā)展規(guī)律和歷史發(fā)展的趨勢(shì)是無法改變的。

房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)迎來歷史性拐點(diǎn)，不要心存幻想了！

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